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大量(liang)拆遷清理，公租房供給又跟不上，房租暴漲也就不足為奇了。而緊急(ji)實(shi)行的房租管控和約談，也只(zhi)是徒增交易成本。

最近，一(yi)些一(yi)二線城(cheng)市的(de)房租(zu)(zu)暴漲(zhang)不光(guang)在(zai)朋友圈(quan)刷屏，身邊不少今年(nian)剛畢業的(de)學生也向我抱(bao)怨(yuan)房租(zu)(zu)太貴，留在(zai)大城(cheng)市壓力山大。雖(sui)然，每年(nian)畢業季一(yi)線城(cheng)市的(de)房租(zu)(zu)都會上(shang)漲(zhang)，然而當我看(kan)了統計數(shu)據后才發現，此輪房租(zu)(zu)上(shang)漲(zhang)之兇猛(meng)程度(du)遠非往年(nian)可比。以某(mou)一(yi)線城(cheng)市為(wei)例，七月份房租(zu)(zu)同比漲(zhang)幅(fu)高(gao)達10%至(zhi)20%。到底誰該為(wei)房租(zu)(zu)不能承(cheng)受(shou)之重(zhong)負(fu)責?

房(fang)企是房(fang)租暴漲的元兇嗎?

像(xiang)任何公共事件一(yi)樣，找到(dao)罪魁禍首永遠都是第一(yi)要(yao)務(wu)。而這次板(ban)子打在(zai)了房(fang)企的身上。8月17日，北京市住(zhu)建(jian)委(wei)會同公安、工(gong)商等(deng)多部(bu)門聯合約(yue)談包括自如、相(xiang)(xiang)寓、蛋殼等(deng)多家住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)企業負責人(ren)，明確要(yao)求不得(de)收取(qu)高于市場水平的租(zu)金或哄抬租(zu)金爭搶(qiang)房(fang)源。8月19日，這些房(fang)企不但集體承(cheng)諾不漲(zhang)租(zu)金，而且拿出手中全部(bu)存量房(fang)源投向市場。各路專家和媒體也紛紛跟進，將房(fang)租(zu)上漲(zhang)的原因歸結為大量資本涌入租(zu)賃(lin)市場，以及(ji)房(fang)企之間相(xiang)(xiang)互勾連形成的“價格聯盟(meng)”。一(yi)時間，房(fang)企站在(zai)了風口(kou)浪尖，似(si)乎成為了人(ren)人(ren)喊打的過街老鼠。

誠然，在(zai)房(fang)(fang)(fang)屋限購(gou)的(de)(de)大(da)環境下(xia)，這(zhe)兩年(nian)(nian)一(yi)線城市(shi)的(de)(de)住房(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)火爆異常。加之(zhi)國家“租(zu)(zu)(zu)售并(bing)舉(ju)”宏(hong)觀政(zheng)策的(de)(de)鼓(gu)勵，地產商、中介(jie)機(ji)構、酒(jiu)店(dian)企業(ye)和創(chuang)業(ye)公司紛紛爭奪長租(zu)(zu)(zu)公寓(yu)這(zhe)塊唐僧肉。據(ju)統計(ji)，2017年(nian)(nian)底北上廣(guang)深等(deng)一(yi)線城市(shi)中從事長租(zu)(zu)(zu)公寓(yu)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)企品牌已超過300家。如(ru)同前兩年(nian)(nian)共享(xiang)單(dan)車和網約(yue)車行業(ye)一(yi)樣，大(da)量資本的(de)(de)注入使得住房(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)賃行業(ye)殺成一(yi)片紅海(hai)。手握重金的(de)(de)自如(ru)、蛋(dan)殼、泊寓(yu)等(deng)迅猛擴張(zhang)，在(zai)市(shi)場(chang)上瘋(feng)狂(kuang)收房(fang)(fang)(fang)。

既然(ran)(ran)這么(me)多房企忙著(zhu)跑馬(ma)圈地，那么(me)房東自然(ran)(ran)成了“被補貼”的(de)香餑餑。皇(huang)帝的(de)女(nv)兒(er)不愁嫁，哪家(jia)出(chu)手闊綽，自然(ran)(ran)房子就(jiu)給哪家(jia)。“高(gao)(gao)價”收(shou)來的(de)房子自然(ran)(ran)不能(neng)虧本租出(chu)去，于是“奸(jian)商們(men)”相視(shi)一笑，搞搞“默(mo)契配合”。在(zai)這關(guan)鍵時(shi)刻，政府又一次挺身而出(chu)，義(yi)正辭(ci)嚴地禁止(zhi)“黑了心的(de)奸(jian)商們(men)”提高(gao)(gao)房租，絕不允許(xu)“收(shou)取高(gao)(gao)于市(shi)場水平的(de)租金”，為弱勢群體發聲。

如果您(nin)是順著上面(mian)這個邏輯(ji)想的，那么“且慢”，聽我(wo)慢慢道來(lai)。

理解房租兇(xiong)猛的“原罪”

需(xu)要(yao)提(ti)前(qian)聲明一(yi)(yi)下，我(wo)不(bu)是腰里別著一(yi)(yi)大(da)串(chuan)鑰匙的房(fang)叔或房(fang)嫂(雖然我(wo)覺得那樣并(bing)沒有什么不(bu)好)，也(ye)不(bu)是任(ren)何一(yi)(yi)家(jia)房(fang)企的股東，甚至(zhi)連(lian)他們的股票都沒買(mai)過(guo)。我(wo)只(zhi)是一(yi)(yi)名普通的高校(xiao)青(qing)年教師。剛工作時(shi)也(ye)曾有過(guo)多次租房(fang)的“難(nan)忘”經歷(li)，從心底里理(li)解(jie)每一(yi)(yi)位漂(piao)泊在外的年輕人的不(bu)易。然而(er)若想理(li)解(jie)這輪(lun)漲幅背后有何原因，需(xu)要(yao)的不(bu)是沖(chong)動式的吐槽，而(er)是客觀冷靜的分析(xi)。

問題一：房租上漲是否是資本推動的結果?

我認為即使有資本推動的原因，也應(ying)該不(bu)是主(zhu)因，具體理(li)由有二：

第一，房(fang)企沒有(you)控(kong)制租金(jin)水平的(de)能力。我(wo)國(guo)的(de)房(fang)屋租賃領域(yu)長期以來(lai)以散戶為主，缺乏具有(you)壟斷地位(wei)的(de)房(fang)企。即(ji)使(shi)是像鏈家這樣的(de)老牌中介機構，在一線城市(shi)租房(fang)市(shi)場也只占一小(xiao)部分。即(ji)使(shi)想操控(kong)市(shi)價，恐怕也是心有(you)余而力不足。

有人也許會說(shuo)，雖(sui)然一家房企(qi)難以壟斷，那多(duo)家房企(qi)搞搞“價(jia)格(ge)聯(lian)盟”是(shi)(shi)(shi)(shi)不是(shi)(shi)(shi)(shi)就(jiu)有能力控制(zhi)租金水平了呢?所謂“價(jia)格(ge)聯(lian)盟”其實是(shi)(shi)(shi)(shi)不值一駁的(de)，因為它必(bi)須滿足一個前提：每一家企(qi)業提供的(de)商(shang)品都(dou)是(shi)(shi)(shi)(shi)同(tong)質化的(de)。這里的(de)同(tong)質化是(shi)(shi)(shi)(shi)指(zhi)商(shang)品在形式、質量、供應量、生產成本等各方面都(dou)必(bi)須差(cha)不多(duo)。

只要(yao)商品(pin)不(bu)是同質(zhi)化(hua)的(de)(de)，那么各(ge)家(jia)企(qi)業利潤最大化(hua)的(de)(de)定(ding)價(jia)(jia)策(ce)略就會(hui)有差異(yi)，統一(yi)定(ding)價(jia)(jia)的(de)(de)“價(jia)(jia)格(ge)(ge)聯(lian)盟”自然瓦解。當(dang)背叛(pan)(pan)“價(jia)(jia)格(ge)(ge)聯(lian)盟”的(de)(de)好處大于(yu)堅守的(de)(de)好處，傻瓜才不(bu)背叛(pan)(pan)。2000年(nian)，中國(guo)家(jia)電行業搞(gao)過價(jia)(jia)格(ge)(ge)聯(lian)盟，號(hao)稱(cheng)限制(zhi)大幅(fu)度降(jiang)價(jia)(jia)的(de)(de)“惡性競爭”。結果簽訂的(de)(de)協議墨(mo)跡未(wei)干(gan)，參加協議的(de)(de)廠家(jia)們便又重新跳水降(jiang)價(jia)(jia)起(qi)來。

退一萬步說，即(ji)便房(fang)(fang)企(qi)可以通過“價格聯盟(meng)”抬高房(fang)(fang)租(zu)，但這也僅限于長(chang)租(zu)公寓領域。雖然該領域發展迅猛，但目前(qian)遠(yuan)非房(fang)(fang)屋租(zu)賃市場的主流，難(nan)以解釋整(zheng)體性房(fang)(fang)租(zu)上漲(zhang)。

第(di)二(er)，理性(xing)的(de)(de)房(fang)企(qi)沒(mei)有收取壟斷利潤(run)的(de)(de)動力(li)。房(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃市場是(shi)(shi)開放(fang)競爭(zheng)的(de)(de)，并沒(mei)有人為設(she)置的(de)(de)行政壟斷壁壘(lei)。在(zai)這(zhe)樣的(de)(de)市場環境下(xia)，即使真的(de)(de)形(xing)成個別(bie)壟斷性(xing)房(fang)企(qi)，其(qi)(qi)理性(xing)選(xuan)擇也應該是(shi)(shi)憑借其(qi)(qi)規模優勢壓(ya)低租(zu)(zu)金(或在(zai)同等租(zu)(zu)金條件下(xia)提(ti)供更好的(de)(de)房(fang)屋(wu)或服務，其(qi)(qi)實也是(shi)(shi)變相的(de)(de)壓(ya)低租(zu)(zu)金)以增強市場競爭(zheng)力(li)。

這并非企(qi)業(ye)家道德(de)高(gao)尚，以改善社會福利為己任(ren)。原因只(zhi)有一(yi)個，生產(chan)規模越大，單位生產(chan)成本就越低(di)。在(zai)(zai)開(kai)放(fang)的市(shi)場中，只(zhi)有這樣做才(cai)能(neng)將那些沒有規模優勢的潛(qian)在(zai)(zai)競爭者擠出市(shi)場。這樣的例(li)子比(bi)比(bi)皆(jie)是，從19世(shi)紀標準石油公司一(yi)路降(jiang)低(di)煤油價(jia)格，到今(jin)天小米、華(hua)為等國內主(zhu)流手機(ji)廠商不(bu)斷刷新手機(ji)售價(jia)的底線，都證明了(le)在(zai)(zai)開(kai)放(fang)的市(shi)場中企(qi)業(ye)巨頭們不(bu)會傻到主(zhu)動抬高(gao)價(jia)格以致吸引來各路英雄好漢與之競爭。相反(fan)，那些真正(zheng)享受壟(long)斷利潤的企(qi)業(ye)，往往存在(zai)(zai)于具有行政壟(long)斷壁壘的封閉(bi)市(shi)場中。

問題二：房租上漲到底該怪誰?

然而(er)客觀事實(shi)(shi)是房(fang)租(zu)確實(shi)(shi)大幅上漲(zhang)了，而(er)且也(ye)有(you)很多房(fang)企為了拿到房(fang)子(zi)主(zhu)動給(gei)房(fang)東(dong)加價(jia)。難道真(zhen)的(de)是傳說中(zhong)的(de)“人傻(sha)錢(qian)(qian)多”?放心，這些企業比(bi)我們想得精明得多。畢竟人家(jia)是真(zhen)金(jin)白銀地往外掏自己(股(gu)東(dong))的(de)錢(qian)(qian)，每(mei)一分錢(qian)(qian)都不會亂花。那(nei)么(me)(me)，一棟月租(zu)金(jin)4000的(de)房(fang)子(zi)，他們憑什么(me)(me)愿意加價(jia)到5000?

原因只有一(yi)個(ge)，那就(jiu)是(shi)(shi)(shi)“預期(qi)”。換句話說，房企判(pan)斷(duan)房租長期(qi)看(kan)漲(zhang)，于是(shi)(shi)(shi)提前(qian)下手一(yi)簽(qian)幾(ji)年(nian)(nian)，中間差(cha)價自然落入房企腰包(bao)。那么看(kan)漲(zhang)的(de)(de)依據呢?也(ye)(ye)很簡單，“租售比(bi)”。所(suo)謂(wei)“租售比(bi)”就(jiu)是(shi)(shi)(shi)用房子年(nian)(nian)租金除(chu)(chu)以(yi)房價的(de)(de)比(bi)值(zhi)，俗話講就(jiu)是(shi)(shi)(shi)“靠租金多(duo)少(shao)年(nian)(nian)能回本”。按照國(guo)(guo)際通行的(de)(de)標準，一(yi)般(ban)是(shi)(shi)(shi)17至25年(nian)(nian)。而中國(guo)(guo)一(yi)線城市是(shi)(shi)(shi)多(duo)少(shao)呢?一(yi)般(ban)至少(shao)要在60年(nian)(nian)以(yi)上(shang)!這也(ye)(ye)是(shi)(shi)(shi)中國(guo)(guo)一(yi)線城市的(de)(de)普遍狀(zhuang)況。有人說那是(shi)(shi)(shi)因為房價過高，然而崩盤論喊了多(duo)少(shao)年(nian)(nian)，我們除(chu)(chu)了看(kan)到(dao)節節攀升的(de)(de)房價和一(yi)道又(you)一(yi)道限購(gou)令外，還(huan)看(kan)到(dao)了什么?

房(fang)(fang)價(jia)高不(bu)(bu)高要對比(bi)著(zhu)看，有些(xie)專家和媒體不(bu)(bu)知道是(shi)真糊涂還是(shi)裝糊涂，總拿著(zhu)一(yi)線城(cheng)市(shi)的房(fang)(fang)價(jia)與美(mei)國(guo)三線城(cheng)市(shi)遠郊的房(fang)(fang)價(jia)對比(bi)，以此論(lun)證(zheng)中國(guo)房(fang)(fang)地產泡沫(mo)有多嚴重。真正客(ke)觀的對標(biao)物(wu)應該是(shi)紐(niu)約、洛杉磯這些(xie)一(yi)線城(cheng)市(shi)的核心區房(fang)(fang)價(jia)。

我查(cha)了一(yi)下(xia)曼哈頓的(de)(de)房價，普通公寓(yu)每(mei)平方米動輒二、三十(shi)萬人(ren)民幣(bi)絕非笑談。有(you)朋友可能(neng)會說，人(ren)家買的(de)(de)可是(shi)永久產(chan)(chan)權(quan)，而(er)我們只(zhi)有(you)70年(nian)。這又是(shi)一(yi)個誤解(jie)。所謂“永久產(chan)(chan)權(quan)”是(shi)建立在每(mei)年(nian)持續繳納價格不(bu)菲(fei)的(de)(de)房產(chan)(chan)稅基(ji)礎(chu)上的(de)(de)，紐(niu)約州一(yi)般是(shi)1%至3%的(de)(de)總房價。如果不(bu)按時繳納，那對(dui)不(bu)起(qi)，政(zheng)府分(fen)分(fen)鐘收回你的(de)(de)產(chan)(chan)權(quan)。也就是(shi)說，你掏錢買了房子(zi)，每(mei)年(nian)為了持有(you)你自己的(de)(de)房子(zi)還(huan)要不(bu)停(ting)地交錢。

而中(zhong)國(guo)呢?相(xiang)當(dang)于除(chu)了房(fang)價(jia)外(wai)還一(yi)次性繳納了70年房(fang)產稅，而且《物權(quan)法》已經明(ming)確住宅到期(qi)(qi)自(zi)動續期(qi)(qi)，當(dang)然關(guan)于續期(qi)(qi)該交多少錢和(he)怎(zen)么(me)(me)交這個(ge)關(guan)鍵問題，目前高層還沒有形成共識。如果算(suan)上房(fang)產稅，紐約的(de)房(fang)價(jia)會更貴。所以中(zhong)國(guo)一(yi)線城(cheng)市(shi)的(de)房(fang)價(jia)是否存(cun)在(zai)預(yu)想那(nei)么(me)(me)大(da)的(de)泡沫，這還真得(de)暫時打個(ge)問號(hao)。順便插一(yi)句(ju)，在(zai)中(zhong)國(guo)政府(fu)執行貨幣寬松政策多年后，M2已超過GDP的(de)兩倍，房(fang)地產市(shi)場作(zuo)為(wei)蓄(xu)水池對于穩定(ding)其(qi)他民生領域的(de)CPI客(ke)觀上貢獻不(bu)小。

既然中國一線城(cheng)市的(de)(de)(de)房(fang)價并沒有(you)如預(yu)期崩盤，那么便不難得出(chu)結(jie)論：房(fang)租上(shang)漲在(zai)未來將是大概率事件(jian)。這也給了(le)房(fang)企大把(ba)撒錢的(de)(de)(de)底(di)氣。稍微有(you)點經(jing)濟學常識的(de)(de)(de)朋友都(dou)知道，商(shang)品(pin)價格(ge)并不取(qu)決(jue)于(yu)商(shang)品(pin)本身(shen)的(de)(de)(de)使(shi)用價值(zhi)，而(er)是由供(gong)需(xu)關系決(jue)定(ding)的(de)(de)(de)。價格(ge)上(shang)升說明供(gong)不應求(qiu)，于(yu)是刺(ci)(ci)激(ji)了(le)供(gong)給;而(er)價格(ge)下(xia)降則說明供(gong)大于(yu)求(qiu)，但刺(ci)(ci)激(ji)了(le)需(xu)求(qiu)。只(zhi)要看一眼北上(shang)廣深(shen)每年持續增長的(de)(de)(de)人口凈流(liu)入量，便不難判斷需(xu)求(qiu)在(zai)持續增加(jia)。

然而，與(yu)此(ci)相(xiang)對(dui)的(de)(de)是，這(zhe)些一線城市卻都在嚴控居(ju)住用地(di)的(de)(de)供(gong)(gong)應，甚(shen)至提出建設用地(di)“零增長”或“負增長”的(de)(de)目標。面粉的(de)(de)供(gong)(gong)應量(liang)少了，面包供(gong)(gong)應量(liang)自然也會減少。在供(gong)(gong)求雙方(fang)一減一增的(de)(de)剪刀差下，一線城市的(de)(de)房價不堅(jian)挺才怪。

也(ye)許(xu)有人會(hui)(hui)說，政府已經承(cheng)諾要加大公租房(fang)、廉(lian)(lian)租房(fang)的(de)(de)供(gong)給。然而，說是一(yi)回(hui)事(shi)(shi)，做又(you)是另一(yi)回(hui)事(shi)(shi)。低廉(lian)(lian)的(de)(de)租金意味著政府需要投入大量補貼(tie)，加大供(gong)給就(jiu)要加大公共財政投入力度，政府將背負巨額且持續的(de)(de)財政包袱，這對(dui)政府的(de)(de)決心和能力都是巨大考驗。從(cong)目前(qian)來看(kan)，餅畫(hua)得(de)大，但真正吃得(de)到的(de)(de)人少。名(ming)義上(shang)的(de)(de)租金再低，搖不(bu)到號或排不(bu)上(shang)隊也(ye)是白搭。同(tong)時(shi)，由于與(yu)“嚴(yan)控一(yi)線(xian)城市人口”的(de)(de)目標沖(chong)突，相信(xin)地(di)方政府也(ye)不(bu)會(hui)(hui)對(dui)此太(tai)積極。

問題三：為何偏偏今年房租暴漲?

供不應求導(dao)致一(yi)線城市房(fang)租年(nian)年(nian)都在漲，這沒什(shen)么稀奇(qi)，也好理解。但問題是為什(shen)么偏(pian)偏(pian)今年(nian)房(fang)租暴漲，這才是我(wo)真正想說的。

前(qian)面說了(le)，資本不是主因(yin)，那(nei)主因(yin)是什么呢?要(yao)回(hui)答(da)這個問題，還得回(hui)到供求關系上找答(da)案。可以回(hui)顧一(yi)下近兩(liang)年發(fa)生了(le)些什么?從2016年起(qi)，北京市政(zheng)府開始大規模拆除(chu)群租房、城中村違法加(jia)建(jian)和(he)工業大院(yuan)，目前(qian)為止已經拆了(le)1億(yi)多平(ping)方(fang)米(mi);2017年底(di)又查封了(le)成千上萬套(tao)低端公寓;2018年正(zheng)計劃著再拆除(chu)4000萬平(ping)方(fang)米(mi)。

對于這些未經政(zheng)府許可(ke)、脫離(li)政(zheng)府監管而形成(cheng)的、不符合政(zheng)府規(gui)定程序和(he)標(biao)準的住房，國際上有個(ge)專有學術名詞(ci)，叫“非(fei)正(zheng)規(gui)住房”，在一些國家也(ye)被稱為(wei)“貧(pin)民窟”。顧名思義(yi)，住在里面的都(dou)是(shi)低(di)收入人群。

前幾年的(de)(de)暢銷書(shu)《落(luo)腳(jiao)城(cheng)市》就是(shi)(shi)(shi)加(jia)拿大市場調查研究員(yuan)道格·桑(sang)德斯(si)考察全球許(xu)多貧(pin)(pin)(pin)民(min)窟(ku)(ku)的(de)(de)成果。書(shu)中提出一個(ge)新(xin)觀(guan)點(dian)：貧(pin)(pin)(pin)民(min)窟(ku)(ku)不是(shi)(shi)(shi)社會(hui)的(de)(de)毒瘡，而是(shi)(shi)(shi)能夠促(cu)成社會(hui)向上流動(dong)的(de)(de)助力(li)器(qi)。貧(pin)(pin)(pin)民(min)窟(ku)(ku)不是(shi)(shi)(shi)充滿絕望的(de)(de)避難所(suo)，而是(shi)(shi)(shi)充滿希(xi)望的(de)(de)落(luo)腳(jiao)城(cheng)市。

所謂(wei)“落腳城市(shi)(shi)”就是幫助外來(lai)人(ren)口在(zai)城市(shi)(shi)中暫(zan)時(shi)落腳的(de)地方，既是張開懷抱接納這(zhe)些異鄉人(ren)的(de)臨時(shi)家園，也(ye)是他們通過個(ge)人(ren)奮斗(dou)在(zai)城市(shi)(shi)里扎根的(de)人(ren)生(sheng)踏板。

同樣的(de)(de)，在最近很火(huo)的(de)(de)電影《后來的(de)(de)我們(men)(men)》中(zhong)，井柏然飾演(yan)的(de)(de)林見(jian)(jian)清和周(zhou)冬雨飾演(yan)的(de)(de)方(fang)小曉(xiao)，就(jiu)是(shi)曾租住(zhu)在這些“非(fei)正規住(zhu)房”中(zhong)辛苦打拼(pin)的(de)(de)青年(nian)男女，他們(men)(men)是(shi)渴望通過個(ge)人(ren)努力(li)改變現狀的(de)(de)上進好青年(nian)。如果你(ni)(ni)去過蟻族社區，你(ni)(ni)會對(dui)高學歷人(ren)口比例之高而感到印象深刻，他們(men)(men)很多都是(shi)剛畢(bi)業不久的(de)(de)大學生，充滿活(huo)力(li)與夢想。可(ke)以(yi)說，他們(men)(men)就(jiu)是(shi)千(qian)千(qian)萬萬個(ge)林見(jian)(jian)清和方(fang)小曉(xiao)，為城(cheng)市帶(dai)來了創造力(li)與未(wei)來，是(shi)一座城(cheng)市應該被(bei)珍視的(de)(de)財富，而不是(shi)避(bi)之唯恐(kong)不及的(de)(de)負擔。

人(ren)都(dou)是理性的(de)，特別是在掏自己的(de)腰包時(shi)。打隔(ge)斷的(de)群租房縱(zong)使有萬般(ban)不(bu)好，但有一點好，就(jiu)是便宜，起碼是一種選擇。長(chang)期以來，絕大(da)多(duo)(duo)數(shu)中(zhong)國地(di)方(fang)政(zheng)府在公共住宅建設方(fang)面都(dou)是缺(que)位的(de)，而在推動三十多(duo)(duo)年隆隆烈(lie)烈(lie)的(de)城市化(hua)進程中(zhong)，這些非正規住房一直發揮著(zhu)低(di)收入人(ren)群的(de)基本(ben)居住保障作用，彌補了政(zheng)府缺(que)位留下的(de)市場空(kong)白，這個(ge)貢獻(xian)不(bu)容(rong)抹殺。

然(ran)而現(xian)(xian)在中國城市面(mian)貌煥然(ran)一新了，一些(xie)人總(zong)覺得(de)這些(xie)破(po)破(po)爛爛的(de)房子有礙觀瞻，與周邊摩登現(xian)(xian)代的(de)高樓(lou)大廈格格不(bu)入，官方話叫“影(ying)響市容”。于是大筆一揮，拆(chai)的(de)拆(chai)，搬的(de)搬，人哪兒來的(de)回哪兒去(qu)。但房子拆(chai)了，原本住(zhu)在里面(mian)的(de)人總(zong)要(yao)找地(di)方住(zhu)。結(jie)果便是“一個(ge)唐家(jia)嶺(ling)倒(dao)下去(qu)，千萬(wan)個(ge)唐家(jia)嶺(ling)站起(qi)來”。這當然(ran)不(bu)行，需要(yao)全拆(chai)，而且嚴格執法，順帶(dai)完成嚴控人口(kou)數量的(de)任務(wu)。那么，拆(chai)的(de)結(jie)果是什么呢?

可以簡單算個數，1億平方(fang)米的(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)宅是什么概念?除(chu)去30%的(de)(de)(de)公攤、走(zou)道和(he)衛生間等(deng)面積，如果(guo)按健康的(de)(de)(de)人均居(ju)住(zhu)(zhu)面積20平方(fang)米算，足(zu)夠350萬(wan)人居(ju)住(zhu)(zhu)!考慮到(dao)一般非(fei)正規住(zhu)(zhu)宅居(ju)住(zhu)(zhu)密度(du)會(hui)遠(yuan)比這(zhe)個更高，保守估計可以容(rong)納700萬(wan)人!這(zhe)意味著700萬(wan)人要重新到(dao)市場中(zhong)找(zhao)房住(zhu)(zhu)，除(chu)了(le)一部分人離(li)開外(wai)，大部分人因(yin)為(wei)工作關系(xi)或收入關系(xi)還是會(hui)選擇(ze)蝸居(ju)留下來。

一邊是(shi)大(da)量的(de)拆，另一邊公租(zu)(zu)房供給又跟不(bu)上，再好的(de)政策也(ye)斗不(bu)過(guo)經濟規律(lv)，房租(zu)(zu)暴(bao)漲也(ye)就不(bu)足為奇了。其實，這樣的(de)戲碼(ma)并不(bu)陌(mo)生(sheng)，就在兩年前一大(da)批黑(hei)車(che)和(he)外地牌(pai)被清理后，京(jing)城網(wang)約車(che)價格便直線(xian)飆升，只是(shi)大(da)家都太健(jian)忘了而已。

房租管制到底是“餡餅”還是“陷阱”?

面對(dui)房租兇猛和民意(yi)沸(fei)騰，政(zheng)府使出了(le)慣(guan)用的(de)殺手锏(jian)——價(jia)(jia)(jia)格(ge)管(guan)制。這也(ye)是(shi)我最擔心(xin)的(de)。價(jia)(jia)(jia)格(ge)管(guan)制不是(shi)什么新鮮事物，各國政(zheng)府面對(dui)價(jia)(jia)(jia)格(ge)暴漲時都(dou)會想到這一招。不是(shi)價(jia)(jia)(jia)格(ge)漲得快嗎，那就下(xia)個行政(zheng)命令，一律不許漲價(jia)(jia)(jia)，誰漲價(jia)(jia)(jia)就收拾誰。這個邏輯看(kan)上去(qu)清晰、簡明(ming)、直(zhi)中要害!然而真的(de)有效嗎?

英國經濟學(xue)家哈耶克提出(chu)過(guo)一(yi)個概念“非意圖(tu)之(zhi)后(hou)果(guo)(guo)”。有(you)點拗口，其(qi)實就是指(zhi)意料之(zhi)外的(de)后(hou)果(guo)(guo)。法國經濟學(xue)家巴斯夏寫過(guo)一(yi)篇著名(ming)文章，叫(jiao)做《看得見(jian)(jian)(jian)的(de)與(yu)看不(bu)見(jian)(jian)(jian)的(de)》。他提出(chu)，優秀(xiu)的(de)政策(ce)(ce)制定者既(ji)要(yao)看到(dao)那(nei)些看得見(jian)(jian)(jian)的(de)政策(ce)(ce)后(hou)果(guo)(guo)，也要(yao)看到(dao)那(nei)些看不(bu)見(jian)(jian)(jian)的(de)政策(ce)(ce)后(hou)果(guo)(guo);而糟糕的(de)政策(ce)(ce)制定者往往只(zhi)能(neng)看到(dao)那(nei)些看得見(jian)(jian)(jian)的(de)。

那么，下面就推演(yan)一下房租管制到(dao)底會產生哪些(xie)看得見和看不見的后果?

假設我是(shi)房(fang)東(或(huo)房(fang)企)，一(yi)棟市(shi)價可以(yi)租6000元的(de)(de)房(fang)子，政府規定(ding)我只能租4000元。差價的(de)(de)2000元并沒有進政府的(de)(de)口(kou)袋，只是(shi)通過一(yi)紙命令讓我白(bai)白(bai)少收(shou)了2000元租金(jin)，這是(shi)凈損(sun)失(shi)。于是(shi)，房(fang)租就真的(de)(de)不漲了，因為(wei)誰(shui)也不想往槍口(kou)上撞。這是(shi)房(fang)租管制政策看得見的(de)(de)后果。

然(ran)而(er)人都是(shi)理性的(de)(de)，所(suo)謂理性就(jiu)是(shi)收益越多越好，或者(zhe)反過來說(shuo)就(jiu)是(shi)損失越少越好。既(ji)然(ran)政府不讓我收這2000元租金(jin)，而(er)我又(you)要盡量挽回我的(de)(de)損失，那怎么辦呢(ni)?以本人平(ping)均的(de)(de)智商水平(ping)，至少想到(dao)了(le)四(si)種(zhong)方式。

首先(xian)，市價6000元(yuan)的(de)房(fang)(fang)子我(wo)只租4000元(yuan)，必然應者云云。如果經濟頭腦不太靈光，我(wo)會(hui)選擇通過非(fei)經濟方(fang)式(shi)來彌補經濟損失。比(bi)如：可以對租客(ke)提(ti)出各(ge)種苛刻(ke)的(de)條(tiao)件，縱容自己的(de)偏好，只租給美女(nv)或帥哥(ge)，至(zhi)少看(kan)著養眼。這無(wu)形中增加了(le)租客(ke)找房(fang)(fang)的(de)難度(du)。商(shang)品的(de)價值有多(duo)種表現(xian)形式(shi)，在自由市場經濟條(tiao)件下它更多(duo)地(di)以金錢的(de)方(fang)式(shi)表現(xian);而當政府(fu)管制使(shi)得(de)它的(de)一部(bu)分價值無(wu)法以金錢方(fang)式(shi)表現(xian)時，這部(bu)分價值將會(hui)以其(qi)他方(fang)式(shi)表現(xian)，比(bi)如花更多(duo)的(de)時間排隊、找關系疏通門路、請客(ke)送禮等等。

其次，如果(guo)我稍微機(ji)靈一點兒，可(ke)以(yi)(yi)找個熟人來當二(er)房(fang)東。我把房(fang)子4000租給他(ta)(ta)，他(ta)(ta)再以(yi)(yi)6000元(yuan)轉(zhuan)租出(chu)去，差價2000元(yuan)一人一半。當然，這(zhe)種(zhong)做法也有風險，如果(guo)被(bei)抓到(dao)后(hou)果(guo)很嚴(yan)重。

再次，如果我頭腦再活一點(dian)兒，我會選擇修改租(zu)約合同(tong)的(de)非價格(ge)條(tiao)款或(huo)者捆綁(bang)策略。比(bi)如，原來提(ti)(ti)供(gong)家(jia)具的(de)，對不起現在不提(ti)(ti)供(gong)了(le)。如果租(zu)客嫌不方便(bian)，要提(ti)(ti)供(gong)也行(xing)，房租(zu)4000元(yuan)，家(jia)具租(zu)金2000元(yuan)。政府要求我最多租(zu)4000元(yuan)，但可沒規(gui)定我4000元(yuan)出租(zu)的(de)是什(shen)么(me)樣的(de)房子，有(you)無家(jia)具?彩電(dian)尺(chi)寸多大?什(shen)么(me)牌子的(de)馬桶?……這些事無巨細的(de)非價格(ge)條(tiao)款，恐怕(pa)是想(xiang)管(guan)(guan)也沒精力管(guan)(guan)。

最(zui)后，如果真的(de)能(neng)把非價格條款都限定住(當然實際(ji)中是(shi)不可能(neng)的(de))，我還有(you)一(yi)招(zhao)。那就是(shi)找一(yi)個公司老板(ban)(ban)，跟他(ta)談談能(neng)不能(neng)把我的(de)房(fang)子租給他(ta)的(de)員(yuan)工(gong)作(zuo)為長期宿(su)舍(she)，租金4000元(yuan)。老板(ban)(ban)肯定愿(yuan)意(yi)啊(a)，原來他(ta)付(fu)給員(yuan)工(gong)每(mei)個月12000元(yuan)工(gong)資，員(yuan)工(gong)需要拿出6000元(yuan)租房(fang)子;現在公司提供宿(su)舍(she)，工(gong)資減到6000元(yuan)(包(bao)住)。對于員(yuan)工(gong)來說是(shi)沒(mei)有(you)影響的(de)，但(dan)老板(ban)(ban)卻從(cong)中省了2000元(yuan)。而作(zuo)為房(fang)東，無論是(shi)以(yi)(yi)押(ya)金、維修金或者任何其(qi)他(ta)名目，我都可以(yi)(yi)從(cong)這2000元(yuan)獲得(de)一(yi)部分補償。

由此看來，耗費(fei)了(le)大量行政(zheng)成本的(de)結果，只(zhi)是徒增市(shi)場交易的(de)成本而已，因為(wei)原來只(zhi)需要我跟房(fang)客談妥就好，無須卷(juan)入(ru)這(zhe)(zhe)么多無關(guan)的(de)人。上述(shu)這(zhe)(zhe)些(xie)都(dou)是看不見的(de)后(hou)果，不知(zhi)道(dao)這(zhe)(zhe)些(xie)是相關(guan)政(zheng)策的(de)初衷么? 

上述(shu)的論述(shu)并(bing)非我(wo)的原創，早在1974年(nian)，著(zhu)名經濟學家張五常教(jiao)授就在其著(zhu)名論文《一(yi)種價(jia)格管制的理(li)論》中提出(chu)了這些觀點，我(wo)只不過借用(yong)過來稍(shao)加演繹，方(fang)便大家理(li)解罷了。

論(lun)文中張(zhang)五常教(jiao)授得出了一個重要的結論(lun)：價(jia)(jia)(jia)格(ge)管(guan)制(zhi)必然(ran)會導致資(zi)源價(jia)(jia)(jia)值(zhi)的耗散。換個不(bu)那么(me)理(li)論(lun)化的表述，即那2000元是因為房(fang)租管(guan)制(zhi)政(zheng)策(ce)而導致房(fang)屋租賃價(jia)(jia)(jia)值(zhi)的損失(shi)。俗(su)話(hua)(hua)說(shuo)“上(shang)(shang)有政(zheng)策(ce)，下有對(dui)策(ce)”，面(mian)對(dui)損失(shi)人(ren)們(men)會努力去挽回(hui)(俗(su)話(hua)(hua)叫(jiao)“打政(zheng)策(ce)擦(ca)邊(bian)球”)，而這種(zhong)挽回(hui)必然(ran)需要消耗更(geng)多的資(zi)源(經(jing)濟學上(shang)(shang)叫(jiao)成(cheng)本)。這就是為什么(me)價(jia)(jia)(jia)格(ge)管(guan)制(zhi)必然(ran)會導致市場交易成(cheng)本增加的背(bei)后(hou)道理(li)，最(zui)關鍵的是費了半天勁兒(er)，價(jia)(jia)(jia)格(ge)管(guan)制(zhi)還沒有達到(dao)最(zui)初的政(zheng)策(ce)目標(biao)。

大城(cheng)市(shi)一般(ban)都(dou)(dou)面臨著高房(fang)價、高房(fang)租的(de)問題，因此房(fang)租管(guan)制的(de)想(xiang)法很(hen)早就(jiu)有，在紐約、舊金山、香(xiang)港(gang)(gang)這樣的(de)國際化(hua)大都(dou)(dou)市(shi)都(dou)(dou)曾經嚴格(ge)推行過(guo)。然而結果(guo)(guo)基本都(dou)(dou)是事(shi)與愿違。張五常是香(xiang)港(gang)(gang)人，前面提(ti)到的(de)那(nei)篇(pian)文(wen)章就(jiu)是張教授(shou)研(yan)究當時香(xiang)港(gang)(gang)房(fang)租管(guan)制政策實施效果(guo)(guo)的(de)理(li)論化(hua)成(cheng)果(guo)(guo)。

黑格爾有(you)句名(ming)言：“人(ren)類(lei)從歷史(shi)上(shang)得(de)到的唯一(yi)經(jing)驗(yan)，就是(shi)人(ren)類(lei)從未從歷史(shi)上(shang)得(de)到任何(he)經(jing)驗(yan)”。對于前人(ren)的慘(can)痛教訓，后(hou)人(ren)往(wang)往(wang)非要(yao)親自(zi)撞個頭破血流才能牢記在(zai)心。不(bu)光是(shi)一(yi)線城市，就連香港(gang)近些(xie)年(nian)也在(zai)討論是(shi)否(fou)應該(gai)重啟房租(zu)管制(zhi)。

香港科技大(da)學雷鼎鳴教(jiao)授曾專門寫了(le)篇文章《香港應否重設租務管制?》，大(da)家不妨(fang)找來讀讀。我只把(ba)里面的主要(yao)結論列出來：(1)租金管制反而(er)把(ba)租金推高;(2)租客找房子難(nan)度(du)會增(zeng)加;(3)二房東(dong)會出現(xian);(4)房東(dong)與租客矛盾會增(zeng)加。

真的(de)(de)不希望這些被歷史驗(yan)證了無(wu)數(shu)次(ci)的(de)(de)失敗政策，在(zai)中(zhong)國一(yi)線城市再被實驗(yan)一(yi)次(ci)，要知道經濟規律可(ke)沒(mei)有(you)什(shen)么國別之分(fen)!