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中國經(jing)濟(ji)進入換(huan)擋期，正在影響房地(di)產(chan)資(zi)金的(de)投資(zi)方向。其中，國內資(zi)金配置海外房產(chan)的(de)規模(mo)越(yue)來越(yue)大，體現(xian)出資(zi)金外流(liu)趨(qu)勢。

仲(zhong)量聯行近日發(fa)布數(shu)據顯示，2015年中國房地(di)產(chan)海外投資(zi)規模約為(wei)250億美元，較2014年增長46%。其中美國仍是首選地(di)，歐洲(zhou)和(he)澳洲(zhou)吸納(na)的(de)資(zi)金規模也在加大。2015年中國資(zi)本在美國樓市的(de)投資(zi)額為(wei)60億美元，在澳大利亞市場的(de)投資(zi)規模為(wei)45億美元。

從投(tou)(tou)資(zi)(zi)主(zhu)體(ti)來看，投(tou)(tou)資(zi)(zi)海(hai)外(wai)房(fang)地產主(zhu)要包括(kuo)，主(zhu)權財富基(ji)金、大(da)(da)型開發(fa)(fa)商(shang)、投(tou)(tou)資(zi)(zi)資(zi)(zi)金和(he)(he)保險(xian)公(gong)司以及超高凈值人群4類(lei)主(zhu)體(ti)。仲量聯行指出(chu)，近幾年，大(da)(da)型開發(fa)(fa)商(shang)和(he)(he)險(xian)資(zi)(zi)的海(hai)外(wai)投(tou)(tou)資(zi)(zi)愈發(fa)(fa)迅速(su)，成為帶動(dong)海(hai)外(wai)投(tou)(tou)資(zi)(zi)增長的主(zhu)要動(dong)力。一(yi)些(xie)大(da)(da)型開發(fa)(fa)商(shang)的項目已經進入運營和(he)(he)銷售階段。

世邦(bang)魏理仕的(de)(de)報告指出，從投(tou)(tou)資方式來(lai)看，以保險資金為代表的(de)(de)國內機(ji)構投(tou)(tou)資者已(yi)不(bu)限(xian)于(yu)門戶城市(shi)的(de)(de)商業地產(chan)，同時也在嘗試通(tong)過股權(quan)合(he)作等模式介(jie)入包括物流設施等其他投(tou)(tou)資類(lei)型，及(ji)以資產(chan)包形式出現(xian)的(de)(de)房產(chan)投(tou)(tou)資標的(de)(de)。

仲量聯行(xing)駐英中(zhong)國業務(wu)負責人龐樹東表(biao)示，對外投(tou)(tou)資已經(jing)成為(wei)很多中(zhong)國機(ji)構投(tou)(tou)資者和房地(di)產公司(si)的長期戰略。這與近年(nian)來(lai)中(zhong)國經(jing)濟形(xing)勢的變化(hua)密(mi)不(bu)可分。

龐樹東表示，2015年(nian)中國(guo)GDP增(zeng)速跌(die)至6.9%，創近25年(nian)來最(zui)低(di)增(zeng)幅(fu);上證指(zhi)數全年(nian)下跌(die)15%;人(ren)民幣對美元匯率(lv)跌(die)幅(fu)接近1.5%，已跌(die)至五(wu)年(nian)來最(zui)低(di)。盡管(guan)中國(guo)從2014年(nian)底連續降息釋放流動性，但資金的恐慌心態并未(wei)改(gai)變。

另(ling)一方面，人民幣(bi)進入貶(bian)值通道幾(ji)成共識(shi)，出于對(dui)沖匯率風險的考慮，布局海(hai)外資(zi)產(chan)也成為一種(zhong)選擇。

此(ci)外，多(duo)數機(ji)構投資(zi)(zi)者青睞的(de)投資(zi)(zi)標(biao)的(de)為寫字樓和酒店，上(shang)述物業的(de)收(shou)益(yi)(yi)正隨著中國經濟增速的(de)放(fang)緩而(er)變得不夠穩(wen)定。與此(ci)同時，經過(guo)前幾年的(de)投資(zi)(zi)高潮后，很多(duo)二(er)三(san)線城市的(de)商業地(di)產出(chu)現過(guo)熱(re)風險，大(da)型資(zi)(zi)本的(de)投資(zi)(zi)標(biao)的(de)較(jiao)為缺乏。因此(ci)，雖然住宅市場(chang)在(zai)2015年出(chu)現明顯升溫，但(dan)隨著國內樓市進入過(guo)剩時代，投資(zi)(zi)房地(di)產的(de)收(shou)益(yi)(yi)開始受到明顯影響。

有(you)觀點認為(wei)，這種樓市(shi)資(zi)金外流(liu)的趨勢(shi)從2014年就(jiu)開(kai)始出現。其中，李嘉誠出售內(nei)地物業，并將目光投向歐(ou)洲的做(zuo)法，被認為(wei)在一(yi)定程度上起(qi)到了引(yin)導作用。

按照該機構的觀點，無(wu)論是(shi)中(zhong)(zhong)國經濟(ji)還是(shi)房(fang)地產市(shi)場，未來都將經歷一段調(diao)整期。其(qi)中(zhong)(zhong)，短(duan)期內中(zhong)(zhong)國經濟(ji)很(hen)可(ke)能呈(cheng)現“L型”發展態勢。因此，“成(cheng)熟的中(zhong)(zhong)國投資者仍將繼續對全(quan)球門戶城市(shi)進行投資。”

最(zui)近的(de)案例在于(yu)，春節前夕(xi)，海航(hang)(hang)投(tou)(tou)資宣(xuan)布與美(mei)國(guo)房地產巨頭鐵(tie)獅門(men)合作(zuo)，共同投(tou)(tou)資并開發(fa)位于(yu)曼哈頓的(de)兩(liang)宗地塊。其中，海航(hang)(hang)將(jiang)以“LP”身份介入，并在第一階段投(tou)(tou)入約2.7億美(mei)元。

世邦魏理仕的(de)(de)報告(gao)指出，預計未(wei)來將(jiang)有更多大型機構(gou)參與(yu)到市(shi)場(chang)中(zhong)，包括社保、養(yang)老基金等。目(mu)前保險市(shi)場(chang)集中(zhong)度高，可用于(yu)配置投(tou)資(zi)(zi)房(fang)地產的(de)(de)資(zi)(zi)金體量(liang)不(bu)容小覷。仲量(liang)聯(lian)行也認(ren)為(wei)，保險公(gong)司已經形(xing)(xing)成了成熟的(de)(de)對外投(tou)資(zi)(zi)模式(shi)(shi)和戰略(lve)，其中(zhong)一些開始尋求合資(zi)(zi)和聯(lian)合投(tou)資(zi)(zi)等形(xing)(xing)式(shi)(shi)，并且(qie)開始拓展新的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)類別。

從投(tou)資(zi)類型上，仲(zhong)量聯行預(yu)計，投(tou)資(zi)者在(zai)繼(ji)續投(tou)資(zi)優質商業地產(chan)的同(tong)時，也會將目光轉向學生公寓和房地產(chan)基(ji)金產(chan)品(pin)。從區(qu)域(yu)上看，除英美澳(ao)等(deng)傳統熱(re)點(dian)區(qu)域(yu)外，歐(ou)洲的巴黎、法(fa)蘭克(ke)福等(deng)市(shi)場也會引起投(tou)資(zi)者興趣(qu)。