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針對2017年寫字樓投資分析報告 寫字樓市場(chang)發(fa)展趨勢華(hua)夏經(jing)緯市場(chang)調查公司小(xiao)編統計如下：

線城市新興區域供應過量

由于前期規劃體量、推地節(jie)奏與市(shi)(shi)場(chang)需(xu)求的(de)(de)協同(tong)欠佳，加之后期交(jiao)通、商(shang)業配套跟進不夠及(ji)時(shi)，新(xin)(xin)(xin)興商(shang)務區——尤(you)其(qi)(qi)是二線(xian)城市(shi)(shi)新(xin)(xin)(xin)興商(shang)務區普(pu)遍面臨供(gong)應(ying)充沛而(er)需(xu)求不足的(de)(de)困境。2016年將迎來近930萬(wan)平方米的(de)(de)優質寫(xie)字樓新(xin)(xin)(xin)增(zeng)供(gong)應(ying)，其(qi)(qi)中約有53%的(de)(de)新(xin)(xin)(xin)增(zeng)供(gong)應(ying)面積(ji)來自于各城市(shi)(shi)的(de)(de)新(xin)(xin)(xin)興區域內。2016年二線(xian)城市(shi)(shi)的(de)(de)新(xin)(xin)(xin)增(zeng)供(gong)應(ying)預期將同(tong)比(bi)上漲22%，而(er)一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)則同(tong)比(bi)下降(jiang)1.6%。

線城市核心型資產將更受資金追捧

國內住宅(zhai)租金回報率底(di)，而購(gou)物(wu)(wu)中(zhong)心(xin)投資不(bu)僅(jin)面臨較大(da)的(de)市(shi)(shi)場不(bu)確定性，且對資產管理運營要求更高，因(yin)此寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)仍將(jiang)是大(da)宗(zong)物(wu)(wu)業投資領域(yu)較受青睞的(de)資產類(lei)別(bie)。此外，市(shi)(shi)場無風險收益(yi)率趨降(jiang)以及二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)場總體(ti)走弱的(de)共同作用將(jiang)繼續(xu)把資金導向一線城(cheng)市(shi)(shi)的(de)核心(xin)型寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)物(wu)(wu)業。

空置率普漲，城市間和板塊間的分化加劇

一線(xian)城(cheng)市(shi)中，北京(jing)金(jin)融街和(he)中關村、上海陸家嘴和(he)淮海路等核(he)心板塊的(de)2016年底空(kong)(kong)置(zhi)率(lv)將保持在5%左右甚至以內(nei)，供應(ying)壓力(li)將主要體現在新興商務(wu)區內(nei)。二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)之間差(cha)異明顯：成都、重慶、無錫、長沙的(de)空(kong)(kong)置(zhi)率(lv)將至少(shao)連(lian)續第三年處于30%以上，市(shi)場有嚴重供過(guo)于求(qiu)的(de)特征。

天津濱(bin)海(hai)(hai)新(xin)(xin)區(qu)的供(gong)應入市(shi)也將(jiang)令(ling)寫(xie)字樓整體空置(zhi)(zhi)率踏過30%的門檻，但由于濱(bin)海(hai)(hai)新(xin)(xin)區(qu)與(yu)天津核心(xin)區(qu)近50公里的距(ju)離，該(gai)板塊對核心(xin)區(qu)域(yu)內(nei)租(zu)戶(hu)的虹吸(xi)效(xiao)應以及(ji)租(zu)金影響(xiang)偏弱。南(nan)京、杭州、、寧(ning)波(bo)、大連將(jiang)是空置(zhi)(zhi)率20%以下(xia)的僅有(you)的四個二線市(shi)場。

2017年寫(xie)字(zi)樓投(tou)資(zi)分析報告(gao) 寫(xie)字(zi)樓市場發展趨勢

一線城市租金將保持穩定

由于有(you)更發(fa)達(da)的(de)服務業(ye)經濟作支(zhi)撐，2016年一線城市的(de)寫字樓租金(jin)有(you)望(wang)保(bao)持穩定。

北京(jing)(jing)：雖然望京(jing)(jing)等(deng)新(xin)興區(qu)(qu)域的(de)(de)供(gong)應(ying)有所增(zeng)加，但(dan)CBD、金融(rong)街等(deng)核心區(qu)(qu)域內的(de)(de)供(gong)應(ying)不足(zu)以及金融(rong)、科技(ji)租(zu)戶持(chi)續增(zeng)長的(de)(de)需求將令租(zu)金在(zai)2016年維持(chi)高位整固的(de)(de)格(ge)局(ju)。

上(shang)海(hai)：2016年全市寫字樓平均租(zu)金預計增長(chang)1.8%。上(shang)海(hai)中(zhong)心(xin)等項目的(de)交(jiao)付(fu)使用將緩解(jie)浦東(dong)極度(du)供不(bu)應求的(de)局面(mian)，同(tong)時新增項目普遍超(chao)過50%的(de)預租(zu)率顯(xian)示板塊(kuai)租(zu)金短期內仍具備繼(ji)續上(shang)行動力。

深圳：連續第二年受到百萬(wan)平方米級別的新(xin)增供應沖擊(ji)，寫字樓租(zu)金自(zi)2010年起的上漲趨勢可能在2016年停(ting)頓(dun)。但(dan)金融、信息(xi)技術、貿易(yi)、專(zhuan)業服務等行業的新(xin)設(she)立和擴租(zu)需求將保(bao)持租(zu)金水平基(ji)本(ben)穩定。

廣(guang)州：當前廣(guang)州的(de)寫字(zi)樓租金低于其他一線城市35%-60%。廣(guang)闊的(de)租賃需求以及租戶良好的(de)承(cheng)租能力將(jiang)充分抵消(xiao)大量(liang)新增(zeng)供應入市帶來的(de)租金下行風險。2016年廣(guang)州寫字(zi)樓租金將(jiang)延續平穩走勢(shi)。

需求結構演變

消費升級有望激發文教體旅行業寫字樓需求

中產(chan)階(jie)級人群的(de)(de)(de)(de)壯(zhuang)大為醫藥醫療、文化傳(chuan)媒、教育、體育、旅(lv)游等產(chan)業(ye)的(de)(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)提供了(le)強大的(de)(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)動力。目(mu)前文教體旅(lv)租戶在(zai)寫字樓(lou)需求(qiu)中屬于小眾群體，2015年的(de)(de)(de)(de)新(xin)增(zeng)需求(qiu)貢獻(xian)率(lv)在(zai)2-3%之間。但這(zhe)些符合中國經濟轉型趨勢的(de)(de)(de)(de)產(chan)業(ye)具有良好的(de)(de)(de)(de)成長潛(qian)力，且“互聯網(wang)+”的(de)(de)(de)(de)疊(die)加將極大地(di)降(jiang)低上述公司獲取用戶、資(zi)金和建立品牌的(de)(de)(de)(de)難度，其中或將出現爆發(fa)式增(zeng)長的(de)(de)(de)(de)案例。2015年以(yi)來資(zi)本市場對于在(zai)線教育的(de)(de)(de)(de)熱捧，以(yi)及阿(a)里、騰訊(xun)牽手投資(zi)華(hua)人文化控股的(de)(de)(de)(de)重磅消息(xi)都為我們展(zhan)示了(le)這(zhe)種可(ke)能性。

國內非銀金融獨領風騷

盡管(guan)外(wai)資(zi)金(jin)融租戶對業務擴(kuo)張(zhang)(zhang)仍將以審慎為主(zhu)(zhu)，國(guo)內金(jin)融企業——尤其是(shi)保險、證券、基(ji)金(jin)、P2P網貸等(deng)非銀(yin)金(jin)融的繼續擴(kuo)張(zhang)(zhang)將成為寫(xie)字(zi)樓(lou)需求的一大主(zhu)(zhu)力。值得(de)指出(chu)的是(shi)，互(hu)聯網金(jin)融行業的監管(guan)環境正從(cong)前些年的“野蠻生(sheng)長(chang)”逐漸轉向規范化，從(cong)而創造更穩定、長(chang)期的寫(xie)字(zi)樓(lou)需求增長(chang)。相較而言(yan)，受利率市場化和實體經濟貸款需求不足影(ying)響，2016年銀(yin)行業的擴(kuo)張(zhang)(zhang)預計(ji)仍將落后于非銀(yin)金(jin)融。

內資企業繼續扮演中國寫字樓需求主引擎

2015，寫字(zi)樓(lou)新增(zeng)需(xu)求存在(zai)(zai)(zai)(zai)明顯的(de)二八現象，國內企(qi)業(ye)(ye)貢獻率(lv)高達(da)83%。展(zhan)望2016，內資(zi)企(qi)業(ye)(ye)無(wu)疑將(jiang)繼續扮演需(xu)求的(de)主引擎(qing)，外資(zi)公司則(ze)在(zai)(zai)(zai)(zai)專業(ye)(ye)服務業(ye)(ye)、高端制(zhi)造等(deng)優勢領域有(you)(you)一定的(de)擴(kuo)張(zhang)趨勢，但其租賃策略或(huo)將(jiang)在(zai)(zai)(zai)(zai)業(ye)(ye)務擴(kuo)張(zhang)需(xu)求、成本控制(zhi)和樓(lou)宇品質之間取得(de)(de)平衡。同時(shi)，民營企(qi)業(ye)(ye)以及中(zhong)小型企(qi)業(ye)(ye)所蘊(yun)藏(zang)的(de)龐(pang)大潛在(zai)(zai)(zai)(zai)需(xu)求有(you)(you)望在(zai)(zai)(zai)(zai)2016年得(de)(de)到進一步(bu)釋放。

 科技公司(si)需求整體仍看(kan)好，但(dan)不確定性開(kai)始顯現(xian)

科技公(gong)司是2015年寫字樓市場上(shang)的(de)一股新興勢(shi)力，成為繼金融業之(zhi)后的(de)第二大需求驅動力。在互聯網企(qi)業總部聚(ju)集的(de)北(bei)京，2015年科技類租戶的(de)寫字樓新增需求貢(gong)獻率達到38%，而這一比率在杭(hang)州(zhou)、廣州(zhou)、深圳、成都、天(tian)津、重慶等城市也都達到15%以上(shang)的(de)水平。

但需要(yao)注意的是，國內(nei)資本市場對于科技類公司的估值(zhi)水(shui)平已出現(xian)降(jiang)溫(wen)，內(nei)資互聯(lian)網巨(ju)頭的招聘策略(lve)亦轉向更為謹(jin)慎(shen)。

服務業加大開放促專業服務業需求穩步上升

2015年，盡管有金融(rong)行(xing)業(ye)的(de)獨領風騷和(he)(he)科技類(lei)租戶(hu)的(de)異軍(jun)突起，專(zhuan)業(ye)服(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)租戶(hu)依然穩(wen)穩(wen)在(zai)前三(san)大(da)(da)寫(xie)字樓需求中(zhong)占據(ju)一席之地。近年來中(zhong)國政府亦通過自貿區、服(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)擴大(da)(da)開(kai)放試點城(cheng)市的(de)方式穩(wen)步為服(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)發展(zhan)改善制度環境(jing)。基于城(cheng)市間的(de)經濟基礎和(he)(he)開(kai)放力度的(de)差異，專(zhuan)業(ye)服(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)的(de)新增寫(xie)字樓需求仍將集中(zhong)表(biao)現在(zai)服(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)比重更(geng)高、經濟分工程度更(geng)細、專(zhuan)業(ye)人才儲備更(geng)多、服(fu)務(wu)(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)開(kai)放措施力度更(geng)大(da)(da)的(de)一線(xian)城(cheng)市和(he)(he)少數(shu)二線(xian)城(cheng)市。

2017年寫(xie)字(zi)樓投(tou)資分析報告 寫(xie)字(zi)樓市場發(fa)展趨(qu)勢，全球視(shi)野內，我們也已經看到推特(te)等知名企(qi)業啟動(dong)了裁員舉措。因(yin)此，盡管我們對于(yu)科技類租戶2016年的寫(xie)字(zi)樓需(xu)求總體(ti)仍偏(pian)于(yu)正面，但(dan)其增速放緩將是大概率事件。