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長租公寓未來該如何發展?

2019年，在經歷(li)了前兩年的野蠻生(sheng)長后，長租(zu)公(gong)寓企業放慢了擴張步伐(fa)，企業間優(you)勝劣汰現象加(jia)劇，從(cong)瘋(feng)狂(kuang)涌入到(dao)短(duan)期出清。專家認為，長租(zu)公(gong)寓行業走向成熟是必然(ran)的過程。

“通過刷(shua)數據(ju)、講故事，長租公(gong)寓(yu)(yu)行業的(de)(de)窗口已不再，大(da)家都應扎(zha)扎(zha)實實掙到(dao)錢，這是2019年的(de)(de)一(yi)(yi)個變化。到(dao)目前(qian)還沒死的(de)(de)機構，估計‘車(che)(che)主’都已剎住了車(che)(che)”。近日(ri)，在房東(dong)東(dong)舉辦的(de)(de)一(yi)(yi)場北京長租公(gong)寓(yu)(yu)考察(cha)交流活動上，樂乎公(gong)寓(yu)(yu)CEO羅意(yi)如此表示(shi)。

那么，值(zhi)得我們關(guan)注的是，經(jing)過這一年(nian)，行業的經(jing)營邏(luo)輯(ji)是否發(fa)生了變化?在市場下行時，究竟是要量還是要質?長租(zu)公寓的未來，又(you)該(gai)如(ru)何發(fa)展?

1、理性回歸 長租公寓行業優勝劣汰加劇

回顧2019年(nian)，在經歷了前兩年(nian)的野蠻生長(chang)后，長(chang)租(zu)公寓企(qi)業(ye)(ye)放(fang)慢了擴張步(bu)伐，企(qi)業(ye)(ye)間優勝劣汰現象加劇(ju)，從(cong)瘋(feng)狂涌(yong)入到短期(qi)出清。

據貝殼研究(jiu)院統計，2019年共有52家長期公(gong)寓(yu)企業由(you)于經營不善，出(chu)(chu)現資金鏈(lian)斷裂、跑路等情況(kuang)，其中約20%的企業是由(you)“高收低出(chu)(chu)”模式擴張(zhang)導(dao)致。與此同時，政策在鼓勵市場發展的同時，也更多著墨于規范市場、整治亂(luan)象、防范風險(xian)。

“暴(bao)雷事件(jian)有(you)多少，不能(neng)決(jue)(jue)定一個行業(ye)是(shi)否走(zou)向末路，需求(qiu)是(shi)否長期(qi)存在并(bing)增長，才決(jue)(jue)定一個行業(ye)的生(sheng)命(ming)周期(qi)。”賦能(neng)資本創始人胡(hu)振寅稱。基于此，在胡(hu)振寅看(kan)來，長租公寓行業(ye)并(bing)非沒有(you)未來，只是(shi)2019年(nian)在下行周期(qi)“爆雷”更集中，行業(ye)走(zou)向成熟是(shi)個必然(ran)過程。

2019年以來，長租(zu)公(gong)寓行業(ye)(ye)遭遇“資(zi)(zi)本寒冬”，融資(zi)(zi)難(nan)度加(jia)大。據IT桔子數(shu)據，2019年全(quan)年長租(zu)公(gong)寓行業(ye)(ye)投(tou)融資(zi)(zi)事件(jian)16起(qi)，同比減少(shao)15起(qi)，投(tou)融資(zi)(zi)金額(e)123.01億元。2019年長租(zu)公(gong)寓融資(zi)(zi)難(nan)度大，但是單筆融資(zi)(zi)金額(e)龐大，資(zi)(zi)本越(yue)(yue)來越(yue)(yue)向(xiang)國企、開發商(shang)、知名(ming)品牌公(gong)寓等頭部企業(ye)(ye)和優質企業(ye)(ye)集中。

在接受記者采(cai)訪時，北京房地(di)產中(zhong)介協(xie)會(hui)(hui)秘(mi)書長趙慶祥指出，2018-2019年(nian)是(shi)行業發展(zhan)中(zhong)優(you)勝劣汰的兩年(nian)，隨著投機型企業逐步退出市場(chang)，住房租賃行業未來的發展(zhan)會(hui)(hui)更專(zhuan)業、穩健。

那么，經(jing)(jing)過這一(yi)年，行(xing)業(ye)(ye)的(de)經(jing)(jing)營邏(luo)輯是(shi)(shi)否發(fa)生(sheng)了(le)變(bian)化?在市(shi)場下行(xing)時，究竟(jing)要(yao)(yao)量還是(shi)(shi)要(yao)(yao)質?對此，趙慶祥(xiang)指出，市(shi)場下行(xing)時更要(yao)(yao)提(ti)質增效，“經(jing)(jing)過這一(yi)年，驗證了(le)適用于房地產開發(fa)、互聯網、金融(rong)等行(xing)業(ye)(ye)的(de)經(jing)(jing)營邏(luo)輯或盈利模(mo)式，在住房租賃(lin)行(xing)業(ye)(ye)是(shi)(shi)失靈了(le)。住房租賃(lin)經(jing)(jing)營是(shi)(shi)個專業(ye)(ye)性極強、依靠服務制(zhi)勝的(de)慢生(sheng)意(yi)。”

胡振寅認為，在市場(chang)下(xia)行時，質(zhi)的(de)重(zhong)要性優先于量，否(fou)則容易“暴雷”。在質(zhi)的(de)基礎上，按(an)照企業發展的(de)節奏(zou)，去(qu)實現增長。在增長過程中，在新的(de)規模下(xia)，去(qu)建設更(geng)強(qiang)大的(de)體系(xi)，企業和行業才能逐步走(zou)向成(cheng)熟(shu)。

“在市(shi)場好的時候，我(wo)們認為(wei)是(shi)戰而后勝(sheng)，即先把對(dui)手打(da)趴下，不掙錢也沒關系，把量增上去，再(zai)融錢。如今，我(wo)認為(wei)，像(xiang)長周期消費(fei)型行業(ye)，可能要(yao)先做好盈利，然后再(zai)健康發(fa)展，因此，我(wo)認為(wei)是(shi)一個勝(sheng)而后戰的事情。”羅(luo)意(yi)稱(cheng)。

2、精細化運營 獲客能力至關重要

要提(ti)高運(yun)營能(neng)(neng)力，就要開源節(jie)流。在羅意看來(lai)，排(pai)在首位(wei)的(de)是提(ti)高獲客(ke)(ke)能(neng)(neng)力，長租公寓品(pin)牌商必須擁有自己的(de)獲客(ke)(ke)能(neng)(neng)力，“如何較簡單、便宜地把客(ke)(ke)戶留(liu)下來(lai)，這是擺在從(cong)業者面(mian)前(qian)的(de)一大命題(ti)。”

趙(zhao)慶祥認為，供不應求情況或租金(jin)快速上(shang)漲帶來的紅(hong)利，是靠不住的，獲客難易，考驗的是租賃企業(ye)的專業(ye)水平(ping)。

實際(ji)上，目前整個房地產行業，一(yi)手房、二手房渠(qu)道越來(lai)越強勢(shi)，渠(qu)道費也越來(lai)越高。長(chang)租公(gong)寓行業同樣面臨這一(yi)局面：獲(huo)客成(cheng)本(ben)較貴(gui)，尤其是輕(qing)資產機構(gou)，特別(bie)是在淡季(ji)，要保證甲方出租率，單均獲(huo)客成(cheng)本(ben)就會大為提升。

那么，在流量越來越貴的前(qian)提下，長(chang)租公寓運營者究竟該如(ru)何提升獲客能力(li)?

對此，巴樂(le)兔研(yan)究院院長高萌認(ren)為，獲(huo)客能(neng)力分(fen)(fen)兩部分(fen)(fen)，一(yi)部分(fen)(fen)是各種方法獲(huo)得租客流量(liang)，能(neng)實(shi)現(xian)一(yi)定數量(liang)潛在租客看房;

另(ling)一部(bu)分是租(zu)客的帶看(kan)轉(zhuan)化率，就是看(kan)房(fang)的租(zu)客能(neng)提升(sheng)出租(zu)率。一個長租(zu)公寓的運(yun)營獲客需要(yao)在這兩個部(bu)分都(dou)比(bi)較強，前者是渠道(dao)，后者是轉(zhuan)化，疊加起來才是完整的運(yun)營獲客能(neng)力。

高萌指出，通過服(fu)務好老(lao)租(zu)客使其推薦新租(zu)客，這(zhe)是運營的(de)方法，在(zai)擁有(you)良好服(fu)務口碑的(de)基礎上，稍加給(gei)租(zu)客一些便利，就(jiu)可以獲得這(zhe)種流(liu)量(liang)，且(qie)有(you)朋友推薦，轉化率(lv)一般較(jiao)高。

“長租(zu)公寓企(qi)業提升獲(huo)客(ke)能力的根本(ben)是打造優(you)質產(chan)品(pin)，明確(que)租(zu)客(ke)定位及畫像”，貝(bei)殼研究院資深租(zu)賃市場分析師(shi)黃(huang)卉指出，企(qi)業也需要進行成本(ben)管控，有效平衡(heng)收益(yi)和獲(huo)客(ke)成本(ben)，不可一味燒錢買流(liu)量。

3、新賽道開啟 規范和盈利將成關鍵

長租(zu)(zu)公寓發(fa)展(zhan)至今(jin)，經歷過熱(re)潮，也(ye)遭遇過寒冬(dong)。那(nei)么，2020年(nian)長租(zu)(zu)公寓將呈現怎(zen)樣的發(fa)展(zhan)態勢?

趙慶祥認為(wei)，2020年(nian)，優秀租賃企業的優勢將更(geng)加明顯(xian)(xian)，企業會進一步整(zheng)合，行(xing)業發展的整(zheng)體質量會提(ti)升(sheng)。行(xing)業管理方面，標準規(gui)則體系會陸續(xu)完(wan)善，監管服(fu)務(wu)平臺的作用會逐漸(jian)顯(xian)(xian)現，行(xing)業立法亦有望破冰。

胡振寅指(zhi)出(chu)，可以預見的是，2020年企業經營更加理性(xing)和健(jian)康，產業鏈(lian)上下游更加成熟(shu)，會出(chu)現一批經過周期(qi)考驗的精細(xi)化運營企業，以及(ji)更專業開展產業鏈(lian)服務的細(xi)分領域專業服務機構。

高萌表示，2020年是建立規則的(de)(de)一年，政府監管(guan)部門領頭(tou)出臺(tai)對經營機(ji)(ji)構和長(chang)租(zu)信息、交易平臺(tai)的(de)(de)要求，市(shi)場(chang)化的(de)(de)長(chang)租(zu)機(ji)(ji)構運營、對租(zu)客的(de)(de)服務標準也(ye)將(jiang)在今(jin)年強(qiang)化。

“2020年(nian)還將是(shi)長租機(ji)(ji)構運營(ying)商頭腦中意識改變的一年(nian)，部分(fen)人(ren)將從(cong)過去的盲目粗糙熱情轉向理(li)性細致(zhi)謹慎，心(xin)理(li)上的變化將在機(ji)(ji)構投入拿房、裝修(xiu)定(ding)價、服務配套(tao)、租后保障等(deng)各(ge)個微觀維度體現出來。”高萌稱。

“融(rong)資不是終點(dian)，終點(dian)在于盈利。”羅意指出，新的一(yi)年(nian)不要(yao)折騰(teng)，保持相對平穩的狀態(tai)，按(an)部(bu)就班(ban)地去(qu)做好運營，隨著整個產(chan)業鏈條的逐漸清(qing)晰，預計會(hui)有更多同行進行資源交換、協作(zuo)發展。