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1、中國物業服務企業競爭兩極分化趨勢明顯 優質企業實力雄厚

從(cong)設立(li)來源看，我國物(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)大部分由房地(di)產開發(fa)公司成立(li)，這(zhe)個比例在全國占據70%以(yi)上(shang);由房管所或后勤單(dan)位改制而來的物(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)約占20%;其他(ta)一般屬(shu)于自主產權的物(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)約占10%。

例如(ru)深圳(zhen)的國(guo)家(jia)(jia)一(yi)級(ji)物業服務(wu)公司(si)(si)中，首(shou)批成立的28家(jia)(jia)企(qi)業，有17家(jia)(jia)屬于(yu)國(guo)有體制或(huo)國(guo)有參股，1家(jia)(jia)私(si)營股份有限公司(si)(si)。這(zhe)18家(jia)(jia)公司(si)(si)均屬于(yu)地產開(kai)發(fa)公司(si)(si)成立。出現該種情形一(yi)是由于(yu)早(zao)期物業服務(wu)大(da)多數產生模式(shi)屬于(yu)開(kai)發(fa)商自(zi)建自(zi)管，二是開(kai)發(fa)商為維護其(qi)自(zi)身利益，肥水不流(liu)外人田。

目前我(wo)國(guo)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)(wu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的發展(zhan)存(cun)在兩極分(fen)化的嚴重趨勢：一(yi)方面我(wo)國(guo)存(cun)在一(yi)批實力雄厚的物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)(wu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)，從服(fu)務(wu)(wu)(wu)規模到服(fu)務(wu)(wu)(wu)技術(shu)水平都是相當(dang)先進并有自己的獨特之處，具有相當(dang)的競爭力，但是按(an)照全(quan)國(guo)的物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)(wu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的數量來看還是占據(ju)了少數。另(ling)一(yi)方面發展(zhan)規模相對小，實力偏弱的中小物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)(wu)企(qi)業(ye)(ye)(ye)居為多(duo)數。

整體實(shi)力及質量較好(hao)的物(wu)業(ye)服務(wu)(wu)企業(ye)一般(ban)分布于深圳、上海(hai)、北京、武漢、重慶、杭州(zhou)、成都、南京、鄭州(zhou)、西安等(deng)21個城(cheng)市，基本覆蓋了國內物(wu)業(ye)服務(wu)(wu)行業(ye)較為發達的城(cheng)市，具有發展時間較長、管(guan)理規模相對較大、服務(wu)(wu)領域(yu)廣泛、人員素質較高(gao)等(deng)特點，是中國物(wu)業(ye)服務(wu)(wu)企業(ye)的典型代表。

中(zhong)小型(xing)物業(ye)(ye)服務(wu)企(qi)業(ye)(ye)是當前我國物業(ye)(ye)服務(wu)企(qi)業(ye)(ye)所占(zhan)比重較大的一部分。我國物業(ye)(ye)服務(wu)企(qi)業(ye)(ye)發展之所以存在眾多的問(wen)題，一方面與目前針對(dui)物業(ye)(ye)服務(wu)發展相(xiang)關的政策法規還(huan)沒有(you)完整健(jian)全有(you)關，另一方面還(huan)是由(you)于中(zhong)小型(xing)企(qi)業(ye)(ye)占(zhan)據(ju)多數，管理技(ji)術和服務(wu)水平低下，從而(er)導致惡性競爭，缺乏誠信(xin)，物業(ye)(ye)服務(wu)市場(chang)魚龍混雜，具(ju)體表現為：

2、龍頭企業規模優勢突出 碧桂園服務規模位居首位

隨著物業(ye)(ye)管理(li)行(xing)業(ye)(ye)熱度的(de)不(bu)斷提升，資(zi)本市場的(de)持續關(guan)注，百強企業(ye)(ye)迎來更多的(de)發展(zhan)機遇和崛起機會(hui)。物業(ye)(ye)管理(li)行(xing)業(ye)(ye)這片藍海，既(ji)是大型企業(ye)(ye)激烈角逐的(de)競技場，也為中小型企業(ye)(ye)高效發展(zhan)提供廣(guang)闊(kuo)空(kong)間。

2019年(nian)，服務(wu)規模TOP10企業管(guan)理面(mian)積(ji)均值為2.34億平方米(mi)，管(guan)理項目(mu)數量均值1120個，規模優勢突(tu)出(chu)。服務(wu)規模TOP10企業不(bu)斷完善市場(chang)(chang)布局并持續進(jin)行(xing)區域深耕，從橫向、縱(zong)向兩個維(wei)度(du)不(bu)斷擴大服務(wu)半徑，鞏固市場(chang)(chang)地(di)位(wei)。2019年(nian)，服務(wu)規模TOP10企業進(jin)入城(cheng)市數量均值達155個，單個城(cheng)市管(guan)理面(mian)積(ji)均值達150.78萬平方米(mi)。

中指(zhi)研(yan)究院在“2020中國(guo)物業服務(wu)百(bai)強(qiang)企業研(yan)究”的(de)基礎上，對各分項指(zhi)標表(biao)現突出的(de)優秀企業進行(xing)深入的(de)“專項研(yan)究”，從(cong)服務(wu)規(gui)模上看，碧桂園控股位列2020中國(guo)物業服務(wu)百(bai)強(qiang)企業服務(wu)規(gui)模第(di)一，其次為彩生活服務(wu)集團，保(bao)利物業位居第(di)三。具體榜單如下所示：

從物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務企業(ye)(ye)(ye)成長性(xing)看，根據中國(guo)指數研(yan)究院發布的榜(bang)單(dan)，雅居樂位居2020中國(guo)物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務百強企業(ye)(ye)(ye)成長性(xing)領先(xian)企業(ye)(ye)(ye)榜(bang)單(dan)第(di)一名，其次為幸福(fu)基業(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務有限公司(si)，而新城悅服務集團排名第(di)三。

2020成(cheng)長(chang)性領先企業積極(ji)對接資本市場(chang)，深化科技應(ying)用(yong)，積極(ji)探索多元增值服務，聚焦于管(guan)理規模(mo)、經營績效和儲備(bei)項目(mu)的快速增長(chang)，表現出高成(cheng)長(chang)性優勢。

3、中國物業百強企業管理面積集中于五大城市群 長三角占比最高

從企業分布區域結構上看，2019年，百(bai)強企業56.16%的管理面(mian)(mian)積(ji)位(wei)于五大城(cheng)市(shi)群(qun)，較(jiao)2018年上升3.02個百(bai)分點，其中，長三角城(cheng)市(shi)群(qun)管理面(mian)(mian)積(ji)占比最高(gao)達18.21%;粵港(gang)澳、長江中游城(cheng)市(shi)群(qun)面(mian)(mian)積(ji)比例分別為10.25%、9.28%，較(jiao)2018年分別增(zeng)長1.17、0.77個百(bai)分點，增(zeng)速較(jiao)快(kuai);成渝和(he)京(jing)津冀城(cheng)市(shi)群(qun)的面(mian)(mian)積(ji)比例分別為9.81%和(he)8.61%，增(zeng)速較(jiao)為平穩。

4、非住宅業態企業涉及較少 開發潛力大

2019年，百(bai)強企(qi)業的(de)(de)(de)在管項目中，非住(zhu)(zhu)宅業態的(de)(de)(de)面積占比由(you)2018年的(de)(de)(de)26.06%上(shang)升至31.12%，實現進一步提升。因非住(zhu)(zhu)宅業態具有較高的(de)(de)(de)門檻，企(qi)業想要步入相關領(ling)域(yu)需要一定的(de)(de)(de)品牌與實力。

目(mu)前(qian)百強(qiang)企(qi)(qi)業(ye)(ye)中，涉(she)足學校物業(ye)(ye)、公眾物業(ye)(ye)和(he)醫院物業(ye)(ye)的企(qi)(qi)業(ye)(ye)最少，數量占比分別為52.46%、43.44%和(he)32.38%，非住宅(zhai)物業(ye)(ye)市場還有待(dai)于百強(qiang)企(qi)(qi)業(ye)(ye)進一(yi)步開發。隨著(zhu)對非住宅(zhai)領域(yu)的深拓，行業(ye)(ye)中將產(chan)生更多專注(zhu)非住宅(zhai)領域(yu)的優秀物業(ye)(ye)服務(wu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)。

5、中國物業服務行業集中度不斷提高 不同層級規模分化明顯

受到(dao)政(zheng)(zheng)策(ce)環境(jing)、市場競爭(zheng)和技術水平(ping)等因素的影響，物(wu)業管(guan)理(li)行業集中度有較大程度的提高。政(zheng)(zheng)策(ce)因素方面(mian)，新型城鎮化、西(xi)部開發和東北振興規(gui)劃實施，國內(nei)城鄉和區域發展(zhan)趨于平(ping)衡(heng)。

行業(ye)市場(chang)(chang)競爭日(ri)趨激烈，大(da)批品牌(pai)企(qi)業(ye)憑借其(qi)優質物(wu)業(ye)服(fu)務(wu)輸出能力，在開拓物(wu)業(ye)市場(chang)(chang)、提高(gao)市場(chang)(chang)份額等方(fang)面(mian)的優勢日(ri)益顯現。

 產業(ye)結構優化和(he)產業(ye)融合加劇(ju)，企(qi)業(ye)間兼并(bing)重組(zu)等經濟行(xing)為持續進行(xing)，優勝劣汰競爭機制作用凸顯。規(gui)模(mo)企(qi)業(ye)投入(ru)資金研發互聯網(wang)技術平臺(tai)，聚(ju)合企(qi)業(ye)成立發展聯盟(meng)，規(gui)模(mo)效益顯著增加，也(ye)將進一步促(cu)進行(xing)業(ye)集中度的提升。

近年來，我國物業服務百(bai)強(qiang)(qiang)企業市場占(zhan)有率不斷(duan)攀升，2019年，百(bai)強(qiang)(qiang)企業市場份額進一步擴大(da)至(zhi)43.61%，十強(qiang)(qiang)企業市場占(zhan)有率略(lve)有下降，為9.22%。

百強企業(ye)不同(tong)層級規模分(fen)化明顯(xian)，2019年，TOP10企業(ye)管理(li)面積均(jun)(jun)值(zhi)(zhi)(zhi)達2.21億(yi)平方(fang)米(mi)，是(shi)百強企業(ye)均(jun)(jun)值(zhi)(zhi)(zhi)的5.16倍，市場份額達9.22%，強者(zhe)恒(heng)強態勢延續。TOP11-30企業(ye)管理(li)面積均(jun)(jun)值(zhi)(zhi)(zhi)為8021.24萬平方(fang)米(mi)，是(shi)百強企業(ye)均(jun)(jun)值(zhi)(zhi)(zhi)的1.87倍，同(tong)比增長26.05%，增速(su)顯(xian)著;TOP31-50企業(ye)和(he)TOP51-100企業(ye)管理(li)面積均(jun)(jun)值(zhi)(zhi)(zhi)分(fen)別為2638.24萬平方(fang)米(mi)和(he)1355.68萬平方(fang)米(mi)，低(di)于(yu)百強企業(ye)均(jun)(jun)值(zhi)(zhi)(zhi)。