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北京辦公樓市場新增需求持續恢復

2023年的北京辦公樓(lou)市(shi)場(chang)(chang)新增需求持續恢(hui)復，但總量依然不足。在第四季度(du)，北京辦公樓(lou)市(shi)場(chang)(chang)各資(zi)產(chan)類別(bie)凈吸納(na)量均恢(hui)復到正值，而上(shang)一次(ci)全市(shi)場(chang)(chang)錄得(de)季度(du)凈吸納(na)量正值還(huan)是在2021年第四季度(du)。

從資產(chan)(chan)類(lei)別來看，甲級寫字樓市場(chang)Q4凈(jing)吸(xi)納(na)量(liang)為(wei)(wei)(wei)2.7萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，全年(nian)總計(ji)8.6萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，僅為(wei)(wei)(wei)疫情前平(ping)(ping)(ping)均水平(ping)(ping)(ping)的(de)30%;乙級市場(chang)Q4凈(jing)吸(xi)納(na)量(liang)為(wei)(wei)(wei)8.3萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，但由于(yu)上半年(nian)市場(chang)退租嚴重，全年(nian)僅為(wei)(wei)(wei)負(fu)(fu)3.9萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi);產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)市場(chang)Q4凈(jing)吸(xi)納(na)量(liang)為(wei)(wei)(wei)3.1萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，同樣(yang)由于(yu)前三季(ji)度市場(chang)表(biao)現不佳，全年(nian)為(wei)(wei)(wei)負(fu)(fu)3.7萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。高(gao)力(li)國(guo)際中國(guo)區辦公樓研究負(fu)(fu)責人(ren)兼(jian)華(hua)北區研究部負(fu)(fu)責人(ren)陸明表(biao)示(shi)，逐季(ji)來看需求表(biao)現，三個資產(chan)(chan)類(lei)別的(de)市場(chang)凈(jing)吸(xi)納(na)量(liang)均為(wei)(wei)(wei)前低后高(gao)，需求持(chi)續呈現回暖態勢。

全年來看，三(san)個(ge)市(shi)場年度新增供應量合計達到(dao)154萬平方米(mi)，疊加需(xu)求側表現不振(zhen)，三(san)個(ge)市(shi)場均(jun)出(chu)現空(kong)置率上漲(zhang)且租金下(xia)滑(hua)的情(qing)況。以甲級寫字樓(lou)為例，年末空(kong)置率達到(dao)19.8%，凈有效租金同比下(xia)降9.4%至300元每月每平米(mi)。

深圳(zhen)甲(jia)級(ji)寫字樓新增供應量達(da)到84.6萬平方米 整體市場新增需(xu)求相對疲軟

近(jin)日，戴德梁行發布的數(shu)據顯示(shi)，2023年全(quan)年深圳(zhen)甲級(ji)寫(xie)字樓(lou)新增(zeng)供應量(liang)達(da)到84.6萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)，接近(jin)2017年85萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)的歷史峰值(zhi)。大量(liang)新寫(xie)字樓(lou)的入市(shi)(shi)為(wei)企(qi)業提(ti)供了更多的選擇(ze)，但(dan)多數(shu)企(qi)業對于擴張保持謹慎態度，整體(ti)市(shi)(shi)場新增(zeng)需求(qiu)相(xiang)對疲軟，全(quan)年凈吸(xi)納量(liang)錄得39.3萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)。

雖(sui)然(ran)凈吸納量已高(gao)于過去(qu)十年的(de)平(ping)均(jun)水(shui)平(ping)，但深(shen)圳甲級寫字樓空置(zhi)率仍難敵大(da)量的(de)新增供(gong)應，2023年末空置(zhi)率達(da)到26.1%，較2022年年末增長了3.2個百分點。

激(ji)烈的競爭下(xia)，甲(jia)級寫字(zi)樓業(ye)主(zhu)不(bu)得不(bu)下(xia)調租(zu)金(jin)以促成(cheng)租(zu)賃交易，戴(dai)德梁行(xing)數據(ju)顯示，2023年(nian)末深(shen)圳甲(jia)級寫字(zi)樓平均租(zu)金(jin)為(wei)186.5元/月(yue)/平方米，同(tong)比(bi)下(xia)降8.4%。截(jie)至2023年(nian)末，深(shen)圳甲(jia)級寫字(zi)樓租(zu)金(jin)較上(shang)年(nian)同(tong)期(qi)下(xia)降的樓宇占(zhan)比(bi)超9成(cheng)，其中，有44.7%的物業(ye)在租(zu)金(jin)回(hui)調之(zhi)后(hou)(hou)空置率下(xia)降，但也(ye)有50.6%的物業(ye)，租(zu)金(jin)回(hui)調的同(tong)時空置率依然(ran)上(shang)行(xing)。戴(dai)德梁行(xing)研(yan)究院副院長張曉端表(biao)示，一(yi)部分業(ye)主(zhu)降租(zu)之(zhi)后(hou)(hou)空置率依舊上(shang)升(sheng)，除了與租(zu)金(jin)下(xia)降幅度(du)有關(guan)，也(ye)與物業(ye)本身(shen)的運營情況、服務(wu)質量等因素(su)有關(guan)。

展望2024年，深圳甲級(ji)寫字樓(lou)市(shi)場將依舊迎來供(gong)應洪峰，將有超過140萬平(ping)方米的(de)甲級(ji)寫字樓(lou)竣工入市(shi)。

辦公樓的發展現狀

辦(ban)(ban)公(gong)樓(lou)指(zhi)機關、企業(ye)(ye)(ye)、事業(ye)(ye)(ye)單(dan)位行政管理(li)人(ren)員(yuan)，業(ye)(ye)(ye)務(wu)技術人(ren)員(yuan)等辦(ban)(ban)公(gong)的(de)業(ye)(ye)(ye)務(wu)用房，現代辦(ban)(ban)公(gong)樓(lou)正向(xiang)綜合化、一體(ti)化方向(xiang)發展。辦(ban)(ban)公(gong)寫字樓(lou)是專業(ye)(ye)(ye)的(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)辦(ban)(ban)公(gong)的(de)場所。一般具有較好的(de)地(di)理(li)位置，相關的(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)和(he)服務(wu)設施水平(ping)高，具有聚集的(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)圈，效率較高。

辦公(gong)樓市場發展與(yu)宏觀(guan)經濟(ji)存在較大的(de)關(guan)聯度，新冠疫(yi)情沖擊，宏觀(guan)經濟(ji)下(xia)行，工業(ye)、服務業(ye)規模增速下(xia)降，很大程度沖擊國內辦公(gong)樓市場。

 在(zai)當代，優質的寫字樓更影(ying)響著(zhu)企業的發展(zhan)，肩負著(zhu)吸納(na)優秀人才、加強各企業的交(jiao)流、合(he)作的作用(yong)。

隨著經(jing)濟(ji)的快速發(fa)(fa)展，人們對于辦(ban)(ban)公(gong)(gong)(gong)環境的需(xu)求(qiu)也(ye)越(yue)(yue)來越(yue)(yue)高，這將(jiang)(jiang)推動辦(ban)(ban)公(gong)(gong)(gong)樓市場(chang)的穩步增長。城市化進(jin)程的加速和人口(kou)結構的變化將(jiang)(jiang)導致(zhi)辦(ban)(ban)公(gong)(gong)(gong)需(xu)求(qiu)的不斷增加。此外(wai)，科技的發(fa)(fa)展、信息化程度的提高和新(xin)興產業(ye)的快速崛(jue)起也(ye)將(jiang)(jiang)進(jin)一步促(cu)進(jin)辦(ban)(ban)公(gong)(gong)(gong)樓行業(ye)的發(fa)(fa)展。

寫(xie)字樓(lou)運(yun)營進(jin)入服務(wu)化時代，提升綜合服務(wu)配套是(shi)關鍵(jian)。對寫(xie)字樓(lou)業態而言，建筑上的高(gao)(gao)度僅僅是(shi)一(yi)個表象，沒有完善的配套設施，幾百米高(gao)(gao)度也只能停留在數(shu)字層面上。只有綜合服務(wu)達到(dao)一(yi)定的高(gao)(gao)度，才(cai)能真正俘獲企業的心(xin)。

辦公樓租金和租賃市場的變化趨勢

辦公(gong)樓租(zu)金和租(zu)賃(lin)市場(chang)的變(bian)化(hua)趨勢(shi)受(shou)到多種因素的影響，包括宏觀(guan)經濟環境、政策法規(gui)、市場(chang)需求和供(gong)應等。近(jin)年來，隨著經濟的發展和城市化(hua)進程的加速(su)，辦公(gong)樓租(zu)金和租(zu)賃(lin)市場(chang)呈現(xian)出以下變(bian)化(hua)趨勢(shi)：

租金上(shang)漲：在經濟繁榮的(de)(de)(de)時(shi)期(qi)，企業對(dui)辦公空間的(de)(de)(de)需求增加，推動租金上(shang)漲。此(ci)外，一些城市(shi)的(de)(de)(de)核心區域(yu)出(chu)現供不應(ying)求的(de)(de)(de)情況，也導致了租金的(de)(de)(de)上(shang)漲。

租賃(lin)期(qi)(qi)限(xian)延長：隨著企(qi)業(ye)對于(yu)穩定性和連續性的需求增加(jia)，租賃(lin)期(qi)(qi)限(xian)較長的合同越(yue)來越(yue)受歡迎。這有助于(yu)降低企(qi)業(ye)的經營風險(xian)和成本(ben)。

定(ding)(ding)(ding)制化需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)增加：企業(ye)對(dui)辦(ban)公空間(jian)的需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)越來越個性化，希(xi)望辦(ban)公樓(lou)能夠滿(man)足其特定(ding)(ding)(ding)的需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)，如空間(jian)布局(ju)、設施配置等。這(zhe)要求(qiu)(qiu)(qiu)辦(ban)公樓(lou)的運營商提供更加定(ding)(ding)(ding)制化的服務(wu)。

綠(lv)(lv)色(se)(se)環(huan)保和(he)可持(chi)續發展：隨著社會對環(huan)保和(he)可持(chi)續發展的(de)(de)重視，越來越多的(de)(de)企業開始重視辦公樓(lou)的(de)(de)綠(lv)(lv)色(se)(se)環(huan)保性(xing)(xing)能(neng)，如(ru)建筑材料的(de)(de)環(huan)保性(xing)(xing)、節能(neng)設施的(de)(de)使用等。

共(gong)享(xiang)辦公(gong)和靈活(huo)辦公(gong)：隨著共(gong)享(xiang)經濟(ji)的興起，共(gong)享(xiang)辦公(gong)空(kong)間(jian)和靈活(huo)辦公(gong)模式(shi)越(yue)來越(yue)受歡(huan)迎。這(zhe)種(zhong)模式(shi)為企業(ye)提供了(le)更多的靈活(huo)性和便(bian)利性，同(tong)時降(jiang)低了(le)企業(ye)的成本。

智能(neng)化(hua)和數(shu)字化(hua)發(fa)(fa)展：隨(sui)著科技(ji)的(de)(de)發(fa)(fa)展，辦公樓(lou)的(de)(de)智能(neng)化(hua)和數(shu)字化(hua)水平不斷提高。這包括智能(neng)化(hua)的(de)(de)樓(lou)宇管理(li)系(xi)統、數(shu)字化(hua)的(de)(de)租賃(lin)管理(li)系(xi)統等，可以提高管理(li)效率和服務水平。

區(qu)(qu)域(yu)化和(he)國際化趨(qu)勢：隨著經濟的(de)發展和(he)全球(qiu)化的(de)加速，一些(xie)大城市的(de)核(he)心區(qu)(qu)域(yu)成為國內外企業(ye)競相租(zu)賃的(de)熱點(dian)地區(qu)(qu)，呈現出區(qu)(qu)域(yu)化和(he)國際化的(de)趨(qu)勢。

總之，辦公(gong)樓租(zu)(zu)金和(he)租(zu)(zu)賃市(shi)場的(de)(de)(de)(de)變化(hua)(hua)(hua)趨勢(shi)受(shou)到多種因素的(de)(de)(de)(de)影響(xiang)，未來仍將保持(chi)動態變化(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)態勢(shi)。企業應(ying)根據自(zi)身(shen)的(de)(de)(de)(de)發(fa)展需求和(he)市(shi)場變化(hua)(hua)(hua)，靈(ling)活調(diao)整租(zu)(zu)賃策略，以降低成本(ben)、提(ti)高效率。同時，對于辦公(gong)樓的(de)(de)(de)(de)運營(ying)商而(er)言，應(ying)關注市(shi)場需求的(de)(de)(de)(de)變化(hua)(hua)(hua)，不斷優化(hua)(hua)(hua)產(chan)品和(he)服(fu)務，提(ti)高自(zi)身(shen)的(de)(de)(de)(de)競爭力和(he)可持(chi)續(xu)發(fa)展能力。

辦公樓的未來發展趨勢

數字化(hua)和智能(neng)(neng)化(hua)：隨著科技的進步，辦公樓可能(neng)(neng)會更(geng)(geng)加(jia)數字化(hua)和智能(neng)(neng)化(hua)。例如，智能(neng)(neng)建筑管理系統可以提高能(neng)(neng)源效(xiao)率，減少浪費，同時(shi)為員(yuan)工創造更(geng)(geng)舒適的工作環(huan)境。

靈活(huo)(huo)性(xing)和共享(xiang)性(xing)：未來的辦公(gong)樓(lou)可能會(hui)更(geng)加(jia)注重靈活(huo)(huo)性(xing)和共享(xiang)性(xing)。更(geng)多(duo)的企業可能會(hui)選擇共享(xiang)辦公(gong)空(kong)間，以(yi)降低成本并提高(gao)效(xiao)率。同時(shi)，辦公(gong)樓(lou)的設計和布局(ju)也會(hui)更(geng)加(jia)靈活(huo)(huo)，以(yi)適(shi)應不同類型的工作需求。

可(ke)(ke)持(chi)續(xu)發展：隨著(zhu)對環境(jing)保護的(de)(de)重視，未來的(de)(de)辦(ban)公樓可(ke)(ke)能會更加注重可(ke)(ke)持(chi)續(xu)發展。例如，更多的(de)(de)辦(ban)公樓可(ke)(ke)能會采用綠(lv)色建筑材料和節能系統(tong)，以減少對環境(jing)的(de)(de)影響(xiang)。

社區(qu)化(hua)和(he)多元化(hua)：辦(ban)公樓可能會(hui)更(geng)加注重打造社區(qu)化(hua)、多元化(hua)的工作環境(jing)，以(yi)(yi)吸引(yin)和(he)留住(zhu)人(ren)才。例如，辦(ban)公樓內可能會(hui)設(she)有休息區(qu)、娛樂區(qu)、健身房等設(she)施，以(yi)(yi)提供更(geng)加舒適的工作環境(jing)。

定制化服(fu)務：隨著企業(ye)對(dui)于(yu)辦(ban)公環境(jing)的個(ge)性化需(xu)求增加，辦(ban)公樓的運(yun)營者可能會(hui)提供更多的定制化服(fu)務。例如(ru)，為企業(ye)提供定制化的辦(ban)公空間、設施和服(fu)務，以(yi)滿足企業(ye)的特定需(xu)求。

隨著入駐(zhu)(zhu)企業需求(qiu)的(de)不(bu)(bu)斷(duan)提(ti)高，不(bu)(bu)少新(xin)建的(de)寫字(zi)樓都配有商務和生活設施，并且(qie)迎(ying)合寫字(zi)樓白領的(de)喜好(hao)。另一角度(du)，其實(shi)入駐(zhu)(zhu)企業,對配套設施的(de)需求(qiu)與(yu)自身業務發展(zhan)密不(bu)(bu)可分，因此(ci)也就非常看(kan)重(zhong)。

在(zai)(zai)中(zhong)(zhong)國經(jing)濟創新(xin)升級的背(bei)景下(xia)，新(xin)一代信息技(ji)術、生(sheng)物技(ji)術、高(gao)(gao)端裝備制造(zao)等戰(zhan)(zhan)略(lve)性新(xin)興(xing)產(chan)業(ye)加(jia)速崛起。與傳統制造(zao)業(ye)不同，戰(zhan)(zhan)略(lve)性新(xin)興(xing)產(chan)業(ye)具備智(zhi)力、技(ji)術、資本高(gao)(gao)度密集的特性，因而優質辦公和研發空間在(zai)(zai)其工(gong)作場景中(zhong)(zhong)占據更加(jia)重要的地位。世邦魏理(li)仕數(shu)據顯示，戰(zhan)(zhan)略(lve)性新(xin)興(xing)企業(ye)在(zai)(zai)全國寫字樓新(xin)租(zu)交易的面積占比(bi)自2019年(nian)的24.6%提升至目前的32.5%，在(zai)(zai)京滬商務園區中(zhong)(zhong)的占比(bi)超過(guo)70%。

未來發展方向

新(xin)的(de)經濟(ji)周期下，各類宏觀政(zheng)策面對新(xin)的(de)產業形勢(shi)在2024年都將出現更加明顯的(de)調(diao)整，這也預示(shi)著作為重要(yao)產業載體的(de)辦公樓市場將面臨需求(qiu)側的(de)重大(da)變化，進入新(xin)發展階(jie)段。

未(wei)來寫字樓的發展方(fang)向應該(gai)是綜合化、生態化、節(jie)能(neng)化、專業化和(he)智(zhi)能(neng)化。

辦(ban)公(gong)樓行業(ye)研究報告旨在從國(guo)家經濟和產業(ye)發展的(de)戰略入手，分析辦(ban)公(gong)樓未來的(de)政(zheng)策走向和監管體制的(de)發展趨(qu)勢，挖掘辦(ban)公(gong)樓行業(ye)的(de)市場潛力，基于(yu)重點(dian)細(xi)分市場領域的(de)深(shen)度(du)研究，提供(gong)對(dui)產業(ye)規模、產業(ye)結構、區域結構、市場競爭、產業(ye)盈(ying)利水平等多個(ge)角(jiao)度(du)市場變化的(de)生動描繪，清晰(xi)發展方向。