武漢二手住房前4月成交38126套 掛牌量走高 買家選擇余地更大
時間:2022-05-29 17:09:54 閱讀:1403 整理:武漢市場調查公司
□楚天(tian)都市報(bao)極目新聞記者 劉(liu)閃(shan) 實習生(sheng) 吳璐瑤
近(jin)期,武(wu)漢二手(shou)房(fang)掛牌量持續(xu)增加,引起市(shi)場交易(yi)雙方(fang)的(de)廣(guang)泛關注。武(wu)漢市(shi)房(fang)管(guan)局統計的(de)數據顯(xian)示,截(jie)至今年(nian)4月底,武(wu)漢全(quan)市(shi)二手(shou)住房(fang)掛牌總量為19.3萬(wan)套,4月新增掛牌房(fang)源1.23萬(wan)套,同(tong)比增長(chang)27.66%。極目新聞記者了解(jie)到,隨著二手(shou)房(fang)掛牌量的(de)增加,二手(shou)房(fang)成交無論(lun)是(shi)增長(chang)速度還(huan)是(shi)市(shi)場占比,都出現(xian)較大的(de)變化。
“二手(shou)房成(cheng)交(jiao)占比(bi)的(de)(de)(de)提高(gao),前所未有(you),特別(bie)是武昌、漢(han)口老城區已經進入存(cun)量房時代。”中指研究院華中市(shi)場研究中心主(zhu)任李國政分析認為,存(cun)量房時代的(de)(de)(de)到(dao)來(lai),一方面對(dui)于(yu)(yu)那些急于(yu)(yu)出手(shou)的(de)(de)(de)賣家形成(cheng)了(le)一定的(de)(de)(de)壓力(li),但另一方面對(dui)于(yu)(yu)買(mai)家來(lai)說,特別(bie)是剛性(xing)需(xu)求和改善型需(xu)求的(de)(de)(de)置業者來(lai)說,房子的(de)(de)(de)性(xing)價比(bi)更(geng)高(gao)了(le),他們有(you)了(le)更(geng)多的(de)(de)(de)選(xuan)擇空間,這反(fan)過來(lai)也有(you)利于(yu)(yu)讓房地(di)產回歸居住屬(shu)性(xing)。
二手房掛(gua)牌(pai)量同比增長
“真是(shi)后悔3年(nian)前沒有賣(mai)房,現在(zai)(zai)降價還不一(yi)定好賣(mai)!”5月25日,武漢(han)市洪(hong)山區某小(xiao)(xiao)區的(de)祁女士決(jue)定把(ba)二環內的(de)一(yi)套房子(zi)在(zai)(zai)貝殼(ke)找房上掛牌:95平方(fang)米兩(liang)室兩(liang)廳,125萬(wan)元。房產(chan)經紀(ji)人(ren)小(xiao)(xiao)周勸她:“同(tong)小(xiao)(xiao)區同(tong)面積房源,掛牌價都是(shi)110萬(wan)左(zuo)右,您不著急賣(mai)房的(de)話,掛個115萬(wan)?”
小(xiao)(xiao)周的(de)建議并非沒有道(dao)理,從業6年(nian)的(de)他,對市場形(xing)勢(shi)的(de)感(gan)知(zhi)明顯(xian)強于一(yi)(yi)般的(de)業主(zhu)。“現在二手房(fang)源太(tai)多(duo)了,大一(yi)(yi)點的(de)小(xiao)(xiao)區同時在賣的(de)有上百(bai)套(tao),小(xiao)(xiao)一(yi)(yi)點的(de)也有幾十套(tao),要是價格掛(gua)高了,根本沒人來看房(fang),房(fang)子(zi)就更難賣了。”小(xiao)(xiao)周說(shuo),有的(de)房(fang)子(zi)掛(gua)出(chu)去一(yi)(yi)兩年(nian),到今年(nian)還(huan)沒賣出(chu)去。
就在(zai)祁女士將二手房掛牌的5月25日,武(wu)漢市房管(guan)局(ju)統計的數(shu)據顯(xian)示(shi),當(dang)天武(wu)漢市存量住房網簽401套(tao),當(dang)月8704套(tao)。相比(bi)前(qian)4月,成交數(shu)據出現一定(ding)的下滑,顯(xian)示(shi)當(dang)前(qian)市場觀望情緒仍較(jiao)濃。
漢(han)(han)口一家房產中介(jie)門店(dian)吳經理告訴(su)極(ji)目新聞(wen)記者,他們的(de)(de)門店(dian)四(si)五月份二手(shou)房成交的(de)(de)數(shu)據(ju)也不太理想(xiang),大概按(an)三成的(de)(de)速度在下滑。“不過前三個(ge)月的(de)(de)成交數(shu)據(ju)還不錯,剛開始給人有點‘小(xiao)陽春’的(de)(de)感覺,主(zhu)要還是以解決學(xue)區(qu)的(de)(de)買(mai)家居多(duo),進(jin)入(ru)5月成交就出現了小(xiao)幅的(de)(de)下滑。”該店(dian)的(de)(de)吳經理告訴(su)記者,“漢(han)(han)口江邊某小(xiao)區(qu)去年在售房源(yuan)200多(duo)套(tao),今年雖然賣出去了10多(duo)套(tao),但又有20多(duo)套(tao)新增(zeng)掛牌,所以總體上進(jin)大于出。”
武漢市(shi)房(fang)(fang)管局統(tong)計的(de)數(shu)據顯示,截至今年4月(yue)底,全市(shi)二(er)手住房(fang)(fang)掛牌(pai)總(zong)量為19.3萬套(tao),4月(yue)新(xin)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)掛牌(pai)房(fang)(fang)源(yuan)1.23萬套(tao)。1-4月(yue),武漢市(shi)二(er)手房(fang)(fang)網簽(qian)交易(yi)(yi)(yi)面(mian)積401.92萬平方米,同比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)70.92%;交易(yi)(yi)(yi)套(tao)數(shu)39855套(tao),同比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)69.51%。其中(zhong),二(er)手住房(fang)(fang)網簽(qian)交易(yi)(yi)(yi)面(mian)積378.88萬平方米,同比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)73.97%;交易(yi)(yi)(yi)套(tao)數(shu)38126套(tao),同比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)73.77%。
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部分賣家選擇以價換(huan)量
隨著(zhu)二(er)手(shou)(shou)房掛牌量的增加,二(er)手(shou)(shou)房交易雙(shuang)方心理開始(shi)發生著(zhu)微妙的變化。
“我們門(men)店(dian)2-4月(yue)新房(fang)(fang)(fang)、二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)成交(jiao)都在(zai)10套以上,這(zhe)個(ge)月(yue)目(mu)前為(wei)止只成交(jiao)了5套,帶看(kan)量也在(zai)發生一(yi)些變化,開年每個(ge)月(yue)的(de)帶看(kan)有30—40組,現在(zai)降(jiang)到(dao)了15組左右。”漢陽一(yi)家房(fang)(fang)(fang)產經(jing)(jing)紀門(men)店(dian)經(jing)(jing)紀人張經(jing)(jing)理告訴極目(mu)新聞記者(zhe),今年一(yi)季(ji)度(du)樓(lou)市迎來了一(yi)波“小陽春”,但進入5月(yue),這(zhe)波勢頭并未得到(dao)延續(xu),相反,隨(sui)著二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)掛牌(pai)量的(de)增加,不(bu)少房(fang)(fang)(fang)子的(de)掛牌(pai)價還出現了一(yi)定程(cheng)度(du)的(de)小幅下(xia)滑,一(yi)般下(xia)調幅度(du)在(zai)5%-10%。
武昌(chang)區中北路(lu)復地東(dong)湖國(guo)際小(xiao)區業(ye)主王先生告(gao)訴(su)記者(zhe),他所在(zai)的(de)(de)小(xiao)區的(de)(de)掛牌價也(ye)出現(xian)了(le)(le)下調,以(yi)他自住的(de)(de)一套100平(ping)方米小(xiao)三(san)房為例,曾經(jing)掛牌價達500萬(wan)元(yuan),如(ru)今也(ye)調到了(le)(le)430萬(wan)元(yuan)左(zuo)(zuo)右。“不過由(you)于買得(de)比較早,當時(shi)只(zhi)花了(le)(le)110萬(wan)元(yuan)左(zuo)(zuo)右,現(xian)在(zai)即使降(jiang)價,出售(shou)還是有賺的(de)(de)。”
不(bu)(bu)過對于(yu)(yu)部分買房(fang)(fang)(fang)較(jiao)晚的(de)(de)業主來說(shuo),可能(neng)就沒有那么幸運了。漢陽一家(jia)房(fang)(fang)(fang)產經(jing)紀門店的(de)(de)張經(jing)理介(jie)紹,隨著武漢掛牌的(de)(de)二手房(fang)(fang)(fang)源不(bu)(bu)斷增加,賣房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)群體主要有三類人(ren),分別是改(gai)善置換客(ke)戶(hu)、急于(yu)(yu)變(bian)現(xian)的(de)(de)客(ke)戶(hu)和迫(po)于(yu)(yu)還款壓力的(de)(de)客(ke)戶(hu)。對于(yu)(yu)后兩類人(ren)群來說(shuo),不(bu)(bu)排(pai)除有一小部分人(ren)在(zai)房(fang)(fang)(fang)價相對較(jiao)高時購買,最近可能(neng)會(hui)迫(po)于(yu)(yu)資金壓力選擇降價售(shou)出。
上(shang)個月(yue)(yue),武漢的(de)(de)常先生就做出了(le)(le)這樣(yang)的(de)(de)無奈選(xuan)擇(ze)。2021年,他購買了(le)(le)漢口某樓(lou)盤(pan)的(de)(de)新房,購買價(jia)220萬(wan)元,已(yi)經還(huan)了(le)(le)近2年的(de)(de)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan),由于(yu)當(dang)時簽約(yue)的(de)(de)房貸(dai)(dai)利(li)率(lv)較高(gao),每月(yue)(yue)需要還(huan)貸(dai)(dai)8600元。由于(yu)自己(ji)名下還(huan)持有(you)其它房產,眼看(kan)房價(jia)上(shang)漲空間不大(da),加之還(huan)貸(dai)(dai)壓力較大(da),經過一番(fan)思考(kao)后他選(xuan)擇(ze)了(le)(le)降價(jia)出售。“最終成交價(jia)只有(you)170萬(wan)元,賣完(wan)房,還(huan)完(wan)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan),至少虧了(le)(le)50萬(wan)以上(shang)。”常先生笑著說,雖然降價(jia)出售虧了(le)(le)一些(xie),但(dan)想到每月(yue)(yue)不用(yong)再背負還(huan)貸(dai)(dai)壓力,他對自己(ji)的(de)(de)選(xuan)擇(ze)并不后悔。
像常先生這樣選擇“以價(jia)(jia)換量”的(de)并非(fei)個例。江漢區(qu)解(jie)放南(nan)路房產經紀人告訴極目(mu)新聞(wen)記者(zhe),他(ta)們門(men)店的(de)某(mou)小區(qu),地段、環境、教(jiao)育(yu)配套(tao)都很不錯,房主的(de)心理(li)價(jia)(jia)位普遍比較高,去年房源(yuan)掛(gua)牌價(jia)(jia)普遍單價(jia)(jia)不低(di)于3萬元,但成交(jiao)(jiao)量幾(ji)乎寥寥。“今年有房主同意降價(jia)(jia)后,才成交(jiao)(jiao)了幾(ji)套(tao)。”他(ta)說。
以(yi)價(jia)換量,讓(rang)渡(du)價(jia)格空(kong)間贏(ying)得(de)成交時(shi)間,似(si)乎(hu)也成為當前二(er)手房(fang)(fang)市場(chang)的一種(zhong)趨勢。記(ji)者采訪中發現,部(bu)分房(fang)(fang)產中介打著“撿漏二(er)手房(fang)(fang)”“便宜好房(fang)(fang)”等噱頭來吸(xi)引(yin)買家(jia)。當記(ji)者向經紀人進一步詢問和還價(jia)時(shi),對方直接告知,最終成交的單價(jia)還可以(yi)比掛牌價(jia)再(zai)優惠(hui)幾千元,對于賣家(jia)來說,基本上也有了這樣的心理準備。
武(wu)漢(han)市(shi)(shi)房管局統計(ji)數據顯示(shi),截至今年4月底(di),武(wu)漢(han)市(shi)(shi)二手(shou)住房掛牌價(jia)格17137元/平方米,環比(bi)下(xia)(xia)跌1.93%,同比(bi)下(xia)(xia)跌9.47%。5月17日,國家統計(ji)局發(fa)布的(de)2023年4月70個大中(zhong)城(cheng)市(shi)(shi)二手(shou)住宅銷(xiao)售價(jia)格指數顯示(shi),武(wu)漢(han)環比(bi)上月上漲0.4%,同比(bi)去年4月下(xia)(xia)降了3.5%。
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房(fang)住(zhu)不炒深入人心
諸(zhu)葛(ge)數據研究中心高級分(fen)析師關(guan)榮雪認為(wei),二(er)手房(fang)業(ye)主掛牌(pai)積極性較(jiao)高,一方(fang)(fang)面當(dang)前政策(ce)環境較(jiao)為(wei)寬松,很多業(ye)主想要(yao)將(jiang)房(fang)源掛出(chu)以盡快(kuai)實現置(zhi)換房(fang)源的(de)(de)需(xu)求,另一方(fang)(fang)面,掛牌(pai)量(liang)的(de)(de)增(zeng)長也(ye)說(shuo)明部分(fen)群體繼續持有房(fang)產(chan)的(de)(de)意(yi)愿(yuan)不(bu)強,對房(fang)價上漲的(de)(de)預期減弱(ruo)。她(ta)告訴記者,前段時間,自然資源部官宣我國全面實現不(bu)動產(chan)統一登記,在這(zhe)樣的(de)(de)背景下,業(ye)主選(xuan)擇將(jiang)多余的(de)(de)房(fang)產(chan)掛出(chu)的(de)(de)意(yi)愿(yuan)也(ye)會(hui)有所增(zeng)強。
雖(sui)然5月武漢二(er)手房(fang)成交有(you)所(suo)降(jiang)溫,但相(xiang)比(bi)過(guo)去(qu),今年二(er)手房(fang)成交占比(bi)與新(xin)(xin)房(fang)旗鼓相(xiang)當,這種新(xin)(xin)局面也(ye)是十分少見。
中(zhong)指研究院華中(zhong)市(shi)場研究中(zhong)心主任李國政(zheng)分析,以前武漢市(shi)房(fang)(fang)地產(chan)成(cheng)交(jiao)絕對是以新房(fang)(fang)為(wei)主力。他援引了一(yi)則數(shu)據說明房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場結構(gou)的變化,“2022年(nian)的前三年(nian),武漢市(shi)二手房(fang)(fang)占整個住(zhu)房(fang)(fang)市(shi)場成(cheng)交(jiao)比(bi)(bi)例平(ping)均是33%,2022年(nian)以來(lai),二手房(fang)(fang)市(shi)場占比(bi)(bi)明顯提升,占比(bi)(bi)37%,今年(nian)前四(si)個月更是達48%左右,這個比(bi)(bi)例前所未有,特(te)別是武昌、漢口老(lao)城區已經進入存量房(fang)(fang)時(shi)代。”
二手(shou)房(fang)占比的提高(gao),意(yi)味著市場化(hua)(hua)的交易價(jia)格更能(neng)反映市場真實(shi)的供求關系變化(hua)(hua)。總體來看,武漢二手(shou)房(fang)價(jia)格的調整比新房(fang)來得(de)更早,10%-20%的降幅比較常見(jian),買方(fang)(fang)的議價(jia)空(kong)間加大,自住剛需踴(yong)躍出手(shou),房(fang)地產(chan)市場正朝著進一步回歸居住屬性的方(fang)(fang)向發展。
市場(chang)人士分(fen)(fen)析(xi)認為(wei),過去(qu)十年,相對于傳統的(de)(de)“老破(po)小”的(de)(de)小區,品牌房(fang)企開發的(de)(de)項(xiang)目房(fang)源(yuan),無論(lun)在(zai)(zai)建筑(zhu)品質還是(shi)物業服(fu)務(wu)等方面,都不(bu)可同日而語,本輪二手房(fang)價(jia)格的(de)(de)進一步回歸(gui),市場(chang)上(shang)出現(xian)(xian)了不(bu)少性價(jia)比高的(de)(de)好房(fang)源(yuan),從此角(jiao)度講,高性價(jia)比“撿漏”也并非完全是(shi)噱頭。另一方面,二手房(fang)所見即所得,現(xian)(xian)房(fang)交易,免卻(que)了部分(fen)(fen)新(xin)房(fang)延期交付(fu)、爛尾等風險,在(zai)(zai)市場(chang)上(shang)更(geng)吃香更(geng)搶手自然也就在(zai)(zai)情理(li)之中。
武漢市二(er)(er)(er)手房未來走勢如何?李(li)國政分析認為(wei),目前武漢市二(er)(er)(er)手房市場的(de)爆發具有(you)一定的(de)偶然性(xing)和特殊性(xing),短(duan)期(qi)(qi)內的(de)特征不具有(you)長(chang)期(qi)(qi)延續性(xing)。一是因為(wei)二(er)(er)(er)手房成(cheng)交(jiao)活躍還(huan)只(zhi)是出現在部分區(qu)域(yu),二(er)(er)(er)是學區(qu)房等交(jiao)易(yi)帶有(you)季(ji)節性(xing)的(de)因素(su),后續是否繼(ji)續火(huo)熱,還(huan)有(you)待(dai)觀察。
“總(zong)體來(lai)說,隨著‘房住不炒’深入人心,購房者的心態日趨成熟,多(duo)種合力催生二手房成交占比不斷(duan)提高,甚至出(chu)現(xian)部分區域供大于求(qiu),這對于成熟的房地產市場(chang)來(lai)說,是(shi)不可(ke)逾越的發展(zhan)階(jie)段,也(ye)是(shi)一種值得關注的變(bian)化。”他說。
【編(bian)輯:裴春梅】
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